معامله معاطاتی[1]

س63. اگر موقع معامله صیغه­ ی بیع خوانده نشود، ولی فروشنده در مقابل پولی که از خریدار می‌گیرد، مال خود را مِلک خریدار کند و او هم تحویل بگیرد؛ آیا معامله صحیح است؟

ج: معامله صحیح است و هر دو مالک می‌شوند.

س64. اگر خریدوفروش به صورت معاطات انجام گیرد، آیا چنین معامله ­ای صحیح بوده و پای‌بندی به آن لازم است؟

ج: خریدوفروش معاطاتی از عقود لازم است و نمی‌توان بدون حق فسخ آن را بر هم زد.

[1]. معامله ای که با رضایت دو طرف انجام شده است و الفاظ عقد در آن تلفظ نمی‌شود.

س65. در فروش کالا دریافت چه مقدار سود شرعاً جایز است؟

ج: فروش کالایی که قیمت معیّنی از طرف دولت ندارد، به قیمتی که مورد توافق خریدار و فروشنده است و إجحاف در حق خریدار هم نباشد، اشکال ندارد.[1]

س66. شخصی ملکی را خریده است و پس از زمان اندکی، مثلاً چند ساعت یا یک روز، بدون آنکه ملک را ببیند و در آن تصرف‌کند، آن را به قیمت بیشتری می‌فروشد؛ حکم این معامله چیست؟

ج: مانع ندارد.

س67. حکم شرعی گران‌فروشی چیست؟

ج: اگر گران‌فروشی به حد اجحاف به مشتری برسد و یا خلاف مقررات دولت اسلامی باشد، جایز نیست.

س68. فردی زمینی را به وکالت از مالک آن با سند عادی به شخصی فروخته و مقداری از پول آن را گرفته است با این شرط که بعد از پرداخت مبلغ باقی‌‌مانده­، سند را به صورت رسمی به نام مشتری ثبت نماید، ولی او باقی‌‌مانده­ ی پول را نپرداخت و در نتیجه سند رسمی ملک به اسم موکّل باقی ماند و تا به حال زمین در دفتر ثبت اسناد رسمی به نام مشتری نشده است. در این مدّت، مشتری، اقدام به ساخت بدون مجوّز چند مغازه در آن زمین نموده است و به همین دلیل مالیاتهایی مثل مالیات اجاره و تعاون برای آن در نظر گرفته شده است، درحالی‌که این زمین، که دوازده سال پیش با سند عادی فروخته شده، زمینی خالی بوده و بعلاوه در قرارداد بیع تصریح شده است که هنگام ثبت سند رسمی به نام مشتری همه هزینه ها به عهده اوست؛ مالیاتهای مذکور برعهده چه کسی است؟

ج: مالیاتها و هزینه هایی که به اصل زمین و یا به فروش آن تعلّق گرفته، بر عهده فروشنده است و آنچه به ساختمانی که در زمین ساخته شده و یا به زمین به خاطر ساختمان سازی در آن تعلّق گرفته، بر عهده خریدار است که آن مغازه های تجاری را در زمین ساخته است و اگر در ضمن عقد شرط توافق شده که هزینه ها بر عهده یک طرف باشد باید به همان صورت عمل نمایند.

1. معمولاً اصناف مختلف سود‌های متفاوتی را با توجه به نوع کالا و عمده فروشی یا تک فروشی کالاها معین کرده اند که قانون خریدوفروش تلقی می‌شود.

س69. شخصی خانه ‌اش را فروخته و بعد از فروش، چراغ‌ها، آبگرمکن و اشیایی از این قبیل را برداشته است؛ آیا کار او اشکال دارد؟

ج: اشیاء مذکور و مانند آنها اگر هنگام فروش خانه از نظر عرف، تابع آن محسوب نشوند، تا زمانی که بر فروشنده شرط نشده باشد که آنها را به همان صورت در خانه باقی بگذارد، مبادرت او به برداشتن آنها برای خودش اشکال ندارد.

س70. طبقه اول ساختمانی را خریده ام؛ در هنگام خرید، کولر در بالکن قرار داشت و هنوز هم در همان‌جاست و آب آن از طریق لوله ای که از لوله اصلی موجود در طبقه همکف قرار دارد، گرفته شده است. این لوله از کنار دیوار تا کولر امتداد دارد و در حال حاضر مالک طبقه همکف به این دلیل که استفاده از آن طبقه، ویژه اوست، آب کولر را قطع کرده است؛ این عمل او چه حکمی دارد؟

ج: اگر در عقد بیع ذکر نشده که شما حق استفاده از لوله آب موجود در حیاط طبقه همکف را دارید، حق ندارید مالک آن طبقه را ملزم به آن نمائید.

س71. بنده خانه ای را به همراه پارکنیگ ماشین، انباری و سایر لوازم از فردی خریدم، ولی او فقط خانه را به من تحویل داد و از سند معامله هرچیزی را که دلالت می کرد پارکینگ ماشین جزء معامله بوده است، حذف کرد. در حالی که در برابر پارکینگ و سایر چیزهایی که در سند معامله گفته شده، پول دریافت کرده است؛ این مسئله چه حکمی دارد؟

ج: بر فروشنده واجب است مبیع را با همه ملحقات و توابع آن که معامله روی آن صورت‌گرفته است تحویل دهد؛ اعم از اینکه در برابر آن، پول پرداخت شده باشد یا آنکه انضمام آن به مبیع شرط شده باشد و جایز است مشتری او را ملزم به این کار نماید.

تعریف

72. منظور از حق شفعه در خریدوفروش چیست؟

ج: اگر یکی از دو شریک سهم خود را به شخص سومی بفروشد، شریک دیگر نسبت به خرید آن اولویت داشته و می‌تواند با وجود شرایط شفعه[1] آن سهم را از مشتری بگیرد. بنابراین، اگر شریک آنچه را که مشتری به عنوان ثمن معامله به فروشنده داده، بپردازد آن‌وقت مشتری و شریک حق ممانعت ندارند. این حقی را که شریک در این روند داراست، حق شفعه می‌نامند و صاحب این حق را شفیع گویند.

معیار و شرایط

73. اگر چند نفر در ملکی شریک باشند و دو نفر از شرکاء سهم خود را بفروشند، آیا بقیه حق شفعه دارند؟

ج: از شرایط شفعه این است که شرکا باید دو نفر باشند، نه بیشتر.

74. حق شفعه در چه مواردی ساقط می‌شود؟

ج:
1- معامله شریک با مشتری به هر دلیلی به هم بخورد؛ مثلاً فسخ شود؛
۲- شفیع حق خود را اسقاط‌کند؛ مثلاً بگوید از حقم گذشتم؛
۳- از ظواهر حال و قرائن عرفاً فهمیده شود که شفیع قبل از معامله با شخص ثالث، راضی به آن بوده است؛
۴-کل سهم مشاع فروشنده قبل از اعمال شفعه، تلف شود؛
۵- شفیع قبل از اعمال خیار شفعه خود، سهمش را بفروشد؛
۶- ابتدا خرید سهم مشاع به شریک پیشنهاد داده شود و او رد کند.

75. اگر شخصی بدون اجازه­ی شریک خود، مِلکی را بفروشد و خریدار هم آن را به شخص دیگری بفروشد، در این صورت شریک آن شخص، ملک فروخته ‌شده را از چه کسی مطالبه‌ نماید؟

ج: اگر مشتری قبل از استفاده­ی شریک از حق شفعه، در مبیع تصرف کرد و آن را به دیگری فروخت، شفیع می‌تواند با اعمال حق شفعه، مبیع را از مشتری اول بگیرد که در این صورت معامله ­ی دوم باطل است و اگر از مشتری دوم بگیرد، معامله­ ی دوم نیز صحیح است.

76. آیا در حق شفعه لازم است که شفیع[2] از قیمت ملک فروخته‌شده خبر داشته باشد؟

ج: شفیع باید قیمت و ثمن معامله را بداند و اگر به مشتری بگوید: "با هر قیمتی خریدی به من پس بده"، اعمال شفعه باطل است و نیاز به اعمال شفعه صحیح مجدد است.

77. آیا إسقاط حق شفعه قبل از اینکه شریک سهم خود را بفروشد، با توجه به اینکه اسقاط چیزی است که هنوز محقق نشده است (إسقاط ما لَم یَجِب) صحیح است؟

ج: تا زمانی که حق شفعه، محقق نشده و با اقدام یکی از دو شریک به فروش سهم خود به شخص سومی فعلیت پیدا نکرده، اسقاط آن صحیح نیست؛ ولی اشکال ندارد که یکی از دو شریک در ضمن عقد لازمی ملتزم شود، که اگر شریک او سهم خود را به فرد دیگری بفروشد، أخذ به شفعه نکند.

حق شُفعه و ارث

78. اگر صاحب حق شفعه بمیرد، آیا این حق به ورثه او منتقل می‌شود؟

ج: حق شفعه ارث برده می‌شود؛ بنابراین، اگر همه ­ی ورثه أخذ به شفعه و إعمال شفعه کرده اند، در مال فروخته‌شده به مشتری به نسبت سهم الارث حق دارند.

79. اگر برخی از ورّاث در إعمال حق شفعه مخالفت کنند، وظیفه چیست؟

ج)
1: بنا بر احتیاط واجب، بین مشتری و ورثه‌­ای که حق شفعه را إعمال نموده‌­اند، مصالحه شود و رضایت طرفینی به‌دست آید؛ یعنی رضایت مشتری جلب شود و مشتری نیز رضایت ورثه را جلب‌کند.
2 : تا زمانی که همه ورثه موافقت نکرده ­اند، بعضی از آنها حق اخذ به شفعه را ندارند.

80. در صورت ازدنیارفتن فروشنده­ی مِلک مُشاعی، آیا شریک می‌تواند تقاضای حق شفعه کند؟

ج: در فرض سؤال، حق شفعه ساقط نمی‌شود.

حق شُفعه و وقف

81. درصورتی‌که یک مِلک موقوفه برای دو نفر باشد و یکی از آن دو حق فروش داشته باشد و سهم خود را به شخص سومی بفروشد، آیا حق شفعه برای شریکش ثابت می شود؟ همچنین اگر دو نفر مِلک موقوفه ای را اجاره کنند و سپس یکی از آن دو حق خود را از طریق صلح یا إجاره به شخص سوّمی واگذار‌کند؛ آیا حق شفعه در ملک إجاره­ای ثابت می شود؟

ج: حق شفعه، مربوط به جایی است که شراکت در مالکیت عین باشد و یکی از دو شریک، سهم خود را به فرد سوّمی بفروشد؛ بنابراین، در وقفی که برای دو نفر است، بر فرض که فروش آن هم جایز باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، حق شفعه وجود ندارد؛ و همچنین در عین مورد اجاره هم اگر یکی از آن دو حق خود را به دیگری واگذار‌کند، حق شفعه وجود ندارد.

تخلف در حق شفعه

82. شخصی یک طبقه از خانه­ ی دوطبقه ای را که ملک دوبرادر است، اجاره‌کرده و همین مستأجر نیز از یکی از برادرها طلبکار است و آن دوبرادر، دوسال است که با وجود مطالبه ­ی شدید طلبکار (مستأجر) از پرداخت بدهی خودداری می کنند؛ به‌طوری که شرعاً باعث ثبوت حق تقاص[3] برای طلبکار می شود و قیمت خانه هم بیش از مبلغ طلب اوست؛ اگر در این صورت او برای تقاص به مقدار طلب خود از آن خانه تصاحب کند و با آنان در آن خانه شریک شود؛ آیا در مقدار باقی‌مانده حق شفعه دارد؟

ج: در فرض مورد سؤال، موضوعِ حق شفعه، محقّق نیست؛ زیرا حق شفعه برای شریکی است که شریک او سهم خود را به شخص سومی بفروشد و شراکت هم قبل از بیع باشد، نه برای کسی که با خرید سهم یکی از دو شریک و یا تصاحب آن بر اثر تقاص، با دیگری شریک شود؛ به­ علاوه، حق شفعه در صورتی در فروش سهم یکی از دو شریک ثابت می شود که فقط دو نفر در آن ملک شریک باشند نه بیشتر.

83. ملکی از آن دو نفر است و هر یک مالک نصف آن هستند و سند مالکیت هم به نام هر دو نفر است و بر اساس سند عادی تقسیم نامه که به خط آنان نوشته شده، ملک مزبور بین آنان به دو قسمت با حدود مشخصی تقسیم و توزیع شده است؛ آیا درصورتی‌که یکی از دو شریک، سهم خود را بعد از تقسیم و اِفراز فقط به این دلیل که سند آن ملک بین آنان مشترک است، به شخص سومی بفروشد، شریک دیگر حق شفعه دارد یا خیر؟

ج: در هنگام معامله، اگر سهم فروخته‌شده از سهم شریک دیگر، مفروز و با حدود خاصی از آن جدا شده باشد، صِرف هم‌جواری یا شراکت قبلی و یا اشتراک در سندِ ملک باعث ثبوت حق شفعه نمی شود.

84. دو نفر زمینی را خریده و بیست‌سال است که به‌طور مشترک در آن زراعت می کنند و در حال حاضر یکی از آنان سهم خود را به شخص دیگری فروخته است؛ آیا او چنین حقّی دارد یا آنکه فقط حق فروش به شریک خود را دارد؟ و اگر او از فروش زمین به شریکش خودداری کند، آیا شریک او حق اعتراض دارد؟

ج: شریک حق ندارد شریک دیگر خود را وادار به فروش سهم خود به او نماید و درصورتی‌که آن را به دیگری هم بفروشد، حق اعتراض ندارد؛ ولی بعد از انجام معامله ی بیع، درصورتی‌که همه­ ی شرایط حق شفعه در آن مورد وجود داشته باشد، می تواند اخذ به شفعه نماید.