دریافت:
احکام معاملات و مشاوران املاک
- احکام مشاوران املاک
- احکام معاملات املاک
- احکام عمومی خریدوفروش
- شرایط فروشنده و خریدار
- احکام خیارات در خریدوفروش
- حق فسخ
- خیار غبن
مغبون شرعی
س161. منظور از خیار غبن در خریدوفروش چیست؟
ج: اگر خریدار یا فروشنده در معامله فریب خورده باشد؛ یعنی خریدار بیش از قیمت واقعی جنس را پرداخته یا فروشنده کمتر از قیمت واقعی فروخته باشد، به گونه ای که عرفاً تفاوت قیمت قابل چشم پوشی نیست، در این حالت خیار غبن وجود دارد؛ یعنی شخص مغبون حق به هم زدن معامله را دارد.
س162. چه میزان تفاوت قیمت در معامله باعث ایجاد خیار غبن می شود؟
ج: اگر تفاوت قیمت از نظر عرف قابل مسامحه نباشد و عقلا به آن اعتناء کنند، در این صورت با فرض ناآگاهی طرف مقابل و فریب خوردن وی، خیار غبن وجود دارد.
س163. اگر قیمت مِلک در زمان کوتاه مثلاً کمتر از یک ماه افزایش بیابد ولی در زمان معامله قیمتش پایین باشد، آیا این افزایش و تفاوت قیمت، باعث ثبوت خیار غبن می شود؟
ج: معیار، قیمت زمان معامله است؛ یعنی اگر مشتری پرداخت قیمت جنس را از زمان آن به تأخیر بیندازد و قیمت جنس نسبت به روز معامله افزایش یابد، این امر باعث ثبوت خیار غبن برای فروشنده نمی شود و معیار خیار غبن، وجود غبن و ضرر نسبت به روز معامله است. البته اگر مشتری پول را در زمانی بپردازد که تورم حاصل شده، باید احتیاطاً نسبت به کاهش ارزش پول با فروشنده مصالحه کند.
س164. بنده زمینی را به مبلغی فروختم و سپس شخصی به من گفت که در این معامله ضررکرده ای؛ آیا با گفته ی او خیار غبن برای من ثابت می شود؟
ج: تا زمانی که ثابت نشده شما آن را بدون اطلاع به قیمتی کمتر از قیمت زمان فروش، به مقداری که قابل مسامحه نیست، فروخته اید، خیار غبن ندارید.
س165. آپارتمانی را خریده و 80 درصد قیمت آن را پرداختم و در آن ساکن شدم؛ درحالی که فروشنده، مصادره ای بودن زمین آپارتمان مورد معامله را در موقع تنظیم مبایعه نامه مخفی کرده و آپارتمان را به قیمت غیرمصادره ای فروخته است؛ آیا می توانم معامله را فسخ کنم؟
ج: در فرض سؤال، هم از باب عیب و هم از باب غبن حق فسخ دارید.
س166. اگر مشتری پرداخت قیمت ملک را از زمان آن به تأخیر بیندازد و قیمت ملک نسبت به روز معامله افزایش یابد؛ آیا این امر باعث ثبوت خیار غبن یا خیار تأخیر برای فروشنده می شود؟
ج: معیار ثبوت خیار غبن، حصول غبن نسبت به قیمت عادلانه در زمان معامله است؛ مثل اینکه کالایی را به قیمتی کمتر از قیمت زمان بیع به مقداری که عرفاً قابل مسامحه نیست، بفروشد، ولی افزایش قیمت بعد از تحقّق عقد، معیار غبنی که موجب خیار است، نمی باشد؛ همان گونه که مجرّد تأخیر در پرداخت ثمن موجب ثبوت خیار برای فروشنده نمی شود.
س167. اگر بین دو نفر معامله ای صورت بگیرد، به این شرط که خریدار پول مبیع را برای مدّتی نپردازد تا معلوم شود که در این معامله مغبون شده است یا خیر؛ آیا خریدار حق فسخ دارد؟
ج: بیع با شرط تأخیر در پرداخت ثمن تا مدّت معیّن اشکال ندارد، هرچند به غرض کشف این امر باشد که مغبون شده است یا خیر؛ ولی تا زمانی که غبن او ثابت نشده، حق فسخ ندارد.
مغبون شدن غیرمسلمان
س168. اگر در معامله ی بین مسلمان و غیرمسلمان، غیرمسلمان مغبون شود؛ آیا غیرمسلمان حق خیار غبن دارد؟
ج: اگر شخص مغبون غیرمسلمان باشد، باز خیار غبن وجود دارد.
مطالبه تفاوت قیمت در خیار غبن
س169. اگر در معامله ای یکی از دو طرف خیار غبن داشته باشد، آیا می تواند تفاوت قیمت را از فروشنده بخواهد؟
ج: با فرض اینکه خریدار یا فروشنده اطمینان کنند که مغبون شده اند، اگر طرف مقابل سخن او را می پذیرد، مدعی می تواند فسخ کند، ولی نمی تواند تفاوت قیمت را پس بگیرد و در عین حال معامله را پا برجا بداند. لذا فقط یا حق فسخ یا قبول معامله غبنی را دارد، مگر آنکه دو طرف معامله راضی به پرداخت تفاوت قیمت باشند.
مخالفت یکی از دو طرف معامله با خیار غبن
س170. اگر با وجود خیار غبن، طرف مقابل حاضر به پذیرش آن نباشد، آیا می توانیم اقداماتی مانند تقاص و تلافی انجام دهیم؟
ج: اگرطرف مقابل سخن او را نمی پذیرد باید به حاکم شرع مراجعه نمایند.
س171. بعد از گذشت یک هفته از خرید خانه ای مشخص شد که در آن معامله مغبون شده ام، بنابراین برای فسخ آن به فروشنده مراجعه کردم ولی او با فسخ و برگرداندن پول من موافقت نکرد و در نتیجه، خانه در اختیار و تحت تصرّف من باقی ماند؛ سپس قیمت خانه گران شد و فروشنده هم درخواست فسخ معامله و تخلیه ی خانه را کرد، ولی من از پذیرش درخواست او خودداری کردم و از او خواستم مبلغی بیشتر از پولی که به او داده بودم، به من بپردازد ولی او از پرداخت مبلغ بیشتر خودداری کرد؛ آیا مراجعه من به فروشنده بعد از ثبوت غبن، برای فسخ معامله و یا رضایت من به قبول فسخ درصورتی که فروشنده مبلغی را بیشتر از پولی که به او داده بودم، به من بپردازد، فسخ معامله محسوب می شود یا خیر؟
ج: مجرّد مراجعه ذوالخیار به طرف دیگر معامله برای توافق بر فسخ آن و یا صرفِ رضایت او به بازگرداندن مبیع به فروشنده، در مقابل دریافت مبلغی زائد از او فسخ معامله محسوب نمی شود؛ ولی چون فسخ معامله توسط ذوالخیار منوط به موافقت طرف دیگر و بازگرداندن مبیع به او نیست، بنابراین اگر هنگامی که از غبن مطلع شدید واقعاً معامله را فسخ کنید، شرعاً صحیح است و بعد از آن، مالک خانه ی مزبور نیستید، بلکه بر شما واجب است که از آن رفع ید کنید و آن را به فروشنده تحویل دهید.
پشیمانی بعد از إعمال خیار غبن
س172. اگر شخص مغبون بعد از فسخ کردن معامله پشیمان شود، آیا می تواند مال مورد معامله را برای خود نگه دارد؟
ج: با فسخ کردن، معامله انجام شده از بین می رود و شخص مغبون مالک نبوده و واجب است مال را به طرف مقابل برگرداند.
فسخ بخشی از معامله با خیار غبن
س173. اگر خیار غبن ثابت شود آیا مغبون می تواند فقط معامله نصف مِلک یا بخشی از آن را فسخ کند؟
ج: در خیار غبن تبعیض جایز نیست؛ یعنی شخص مغبون، یا کل معامله را فسخ می کند یا کل آن را می پذیرد.
س174. بنده خانه ای را به شخصی فروختم؛ وی بعد از دادن پول و تحویل گرفتن خانه، اعلام کرد که مغبون شده است و معامله را فسخ کرد، ولی از آن زمان به دلایل مختلف از تخلیه ی خانه و دریافت پولی که به من پرداخته است، خودداری و بعد از گذشت دوسال ادعا می کند که من معامله را درباره نصف خانه فسخ کرده ام و در حال حاضر هم نصف پول را از من می خواهد؛ آیا با علم به اینکه او مدّعی غبن است و بر اثر آن بیع را فسخ کرده، آیا می تواند ادّعای مالکیّت نصف خانه را داشته باشد؟
ج: درصورتی که غبن مغبون ثابت شود، فقط حق فسخ بیع در تمام مبیع و استرداد مالی را که پرداخت کرده است، دارد و حق فسخ بیع در جزئی از مبیع یا حق مطالبه ی مبلغی بیشتر از مالی را که پرداخت کرده است، ندارد.
تأخیر در اعمال خیار غبن
س175. آیا تأخیر در إعمال خیار غبن و فسخ معامله، باعث از بین رفتن حق خیار غبن می شود؟
ج: اگر پس از مطلع شدن از غبن از حق فسخ استفاده نکند، در صورتی که نمی دانسته حق فسخ دارد یا اینکه می دانسته، اما به دلیلی عقلائی فسخ کردن را تاخیر انداخته است، خیار فسخ باقی است.
اختلاف در مساحت یا قیمت ملک
س176. شخصی زمینی را به مساحت معیّنی می فروشد و سپس معلوم می شود که مساحت واقعی زمین بیشتر از اندازه ای است که فروخته و پول آن را گرفته است؛ آیا او حق مطالبه قیمت مساحت بیشتر را دارد؟
ج: اگر تمام آن قطعه زمین را به تصور اینکه متراژ معیّنی دارد به قیمت معیّنی بفروشد و سپس معلوم شود که مساحت آن بیشتر است و در نتیجه ارزش آن بیشتر از قیمتی است که زمین را به آن قیمت فروخته است، بر اثر ثبوت خیار غبن، حق فسخ دارد، ولی اگر زمین را هر متری به قیمت معیّنی بفروشد، می تواند قیمت چند متر زائد را مطالبه کند.
تبصره: اگر شخصی هزار متر زمین فروخته و بعداً معلوم شده که مساحت زمین 1100 بوده است؛ در این مثال اگر قیمت متری زمین، بیان و کل زمین به قیمت مشخصی معامله شود (یعنی زمین در مقابل این مبلغ معین معامله شود) حق فسخ برای فروشنده وجود دارد. و اگر زمین متری فروخته شده است؛ یعنی پول پرداخته شده در مقابل هزار متر بوده است، فروشتنده می تواند قیمت صد متر اضافه را بگیرد و یا معامله را فسخ کند.
س177. چندسال پیش زمینی را به شخصی فروختم، اما دقیق از مساحت آن اطلاع نداشته، آن را حدوداً 250 متر مربع درنظرگرفتیم. حال، اطلاع پیداکرده ایم که زمین 310 متر مربع بوده است و آن شخص زمین را به کسی دیگر فروخته است؛ این معامله چه حکمی دارد؟
ج: اگر برای فروشنده احراز شود که مغبون شده می تواند معامله را به هم بزند و از شخص خریدار آن را مطالبه کند و شخص خریدار نیز به خریدار دوم مراجعه نماید.
س178. اگر مِلکی را پایین تر از قیمت واقعی اش بخرم، درحالی که مالک یا فروشنده از قیمت واقعی آن اطلاعی ندارد، آیا چنین معامله ای صحیح است؟
ج: در فرض سؤال، معامله صحیح است، هرچند در صورت مغبون شدن یکی از دو طرف، شخص مغبون خیار غبن دارد.
س179. اگر شخصی به خاطر نیاز مالی مجبور شود ملک یا اجناس خود را به قیمت پایین تری بفروشد، آیا پس از معامله می تواند ادعای خیار غبن کند؟
ج: در فرض مذکور چون هنگام معامله از قیمت خبر داشته، حق فسخ ندارد.
خیار غبن و اسقاط همه خیارات
س180. اگر در معامله ای دو طرف همه خیارات را إسقاط کنند و پس از معامله یکی از آن ها متوجه شود که مغبون شده است، آیا او حق فسخ دارد؟
ج: در فرض سؤال حق فسخ ندارد.
س181. فردی ملک خود را به مبلغ 14 میلیون تومان فروخته است؛ درحالی که یکی از شروط قرارداد، اسقاط همه خیارات و اسقاط خیار غبن فاحش برای دو طرف عقد بوده است؛ اما پس از بیع، فروشنده متوجه می شود ارزش ملک او بیش از 200 میلیون تومان است؛ آیا در چنین فرضی حق فسخ معامله را دارد؟
ج: خیار غبن با شرط سقوط خیار ساقط می شود، ولی به همان اندازه که مورد نظر بوده است؛ در فرض مذکور در مسئله که غبن فاحش ساقط شده است، آن مقدار غبنی که عرفاً نسبت به معامله ی مذکور فاحش باشد، مثلاً در معامله ی چهارده میلیون تومانی، تا دو برابر آن فاحش حساب می شود، نه پانزده برابر؛ بنابراین در فرض مذکور، فروشنده حق فسخ دارد.
پرداخت جریمه و خیار غبن
س182. معامله ای بین دو نفر، صورت گرفته و سند عادی هم درباره آن تنظیم شده است و آنها در ضمن عقد، شرط کرده اند که اگر هر یک از آنان از معامله پشیمان شود، باید مبلغ معیّنی را به طرف دیگر بپردازد؛ اگر یکی از دو طرف بر اثر مغبون شدن از معامله پشیمان شود، آیا حق فسخ دارد؟ و اگر معامله را بر اثر غبن فسخ کند، آیا باید به آن شرط عمل کند؟
ج: هرچند شرط پرداخت پول توسط کسی که از اتمام معامله خودداری کند، اگر ضمن عقد بیع بوده و یا عقد مبتنی بر آن باشد، فی نفسه صحیح و وفای به آن واجب است، لکن شامل موردی که معامله را می توان با خیار غبن فسخ نمود، نمی شود.
- خیار تخلف شرط
- خیار عیب
- خیار رؤیت
- خیار تأخیر
- خیار مجلس
- خیار شرط
- خیار تدلیس
- خیار شرکت
- خیار تعذّر تسلیم
-
- احکام ساخت و خریدوفروش ملک
-
- احکام اجاره
- احکام رهن
- احکام سرقفلی
- احـکـام آپـارتـمان و مجتمع های مسکونی و تجاری
- املاک و موازین شرعی
- جهت مکاتبه با دفتر، از قسمت ارسال نامه استفاده نمایید.
- به منظور استفتاء یا ارسال سوال شرعی، از قسمت ارسال سوال شرعی استفاده نمایید.
- جهت ارایه انتقاد و پیشنهاد به سایت دفتر، از قسمت ارتباط با پایگاه استفاده نمایید.
- از فرم زیر فقط برای ارایه نظرات در مورد محتوای همین صفحه استفاده نمایید.
- مسوولیت ارسال اشتباه بر عهده ارسال کننده آن است.