پایگاه اطلاع رسانی دفتر مقام معظم رهبری
دریافت:

احکام معاملات و مشاوران املاک

  • احکام مشاوران املاک
  • احکام معاملات املاک
    • احکام عمومی خریدوفروش
    • شرایط فروشنده و خریدار
    • احکام خیارات در خریدوفروش
      • حق فسخ
      • خیار غبن
      • خیار تخلف شرط
      • خیار عیب
        چاپ  ;  PDF

         

        تعریف شرعی

        س201. منظور از خیار عیب در معامله چیست؟

        ج: اگر در جنس یا عوض آن عیبی باشد، خواه در حین عقد بوده باشد یا پس از عقد و قبل از تحویل، (طرفین) می توانند معامله را بر هم زنند یا تفاوت قیمت را بگیرند.

         

        گرفتن تفاوت قیمت

        س202. اگر در ملک معامله شده عیبی وجود داشته باشد، آیا می توانیم خسارت و تفاوت قیمت بگیریم یا فقط حق فسخ معامله را داریم؟

        ج: در سه صورت اگر خریدار یا فروشنده بفهمد مال عیبی دارد فقط می تواند تفاوت قیمت را بگیرد: 1) بعد از معامله تغییری در مال بدهد که مردم بگویند مانند زمان تحویل نیست؛ 2) بعد از معامله معلوم شود، مال، معیوب است، اما فقط حق برهم زدن معامله را ساقط کرده باشند؛ 3) بعد از تحویل گرفتن مال عیب جدیدی ایجاد شود (به جز در حیوان که تا سه روز می تواند برگرداند).

         

        آگاه شدن به عیب

        س203. اگر خریدار بفهمد چیزی را که خریده، معیوب است، در چه صورتی نمی تواند معامله را فسخ کند؟

        ج: در چهار صورت اگر خریدار بفهمد مالی معیوب است، نه حق فسخ دارد و نه حق گرفتن تفاوت قیمت:
        الف) موقع خریدن، عیب مال را بداند؛
        ب) پس از معامله بفهمد، اما به عیب مال راضی شود؛
        ج) در وقت معامله بگوید: "اگر مال عیبی داشت پس نمی دهم و تفاوت قیمت هم نمی گیرم؛"
        د) فروشنده در وقت معامله بگوید:" این مال را با هر عیبی که دارد می فروشم".

         

        س204. اگر ثبت رسمی سند به نام خریدار در زمان معامله ممنوع باشد و او این مسأله را بداند، آیا موجب بطلان یا فسخ معامله می شود؟

        ج: این امر باعث بطلان بیع نشده و در فرض مذکور موجب ثبوت حق فسخ هم برای او نمی شود.

         

        خریدوفروش مِلک با تمامی عیوب

        س205. اگر فروشنده شرط کند: "این خانه را با هر عیبی که دارد می فروشم"؛ آیا چنین شرطی در معامله صحیح است؟ و اگر بعد معلوم شود خانه عیبی دارد، آیا خریدار می تواند معامله را فسخ کند؟

        ج: صحیح است و خریدار، نه حق فسخ دارد و نه حق گرفتن تفاوت قیمت.

         

        س206. اگر خریدار در وقت معامله بگوید: "این مال مورد معامله هر عیبی داشته باشد، آن را پس نمی دهم و تفاوت قیمت هم نمی گیرم؛" اگر پس از معامله به خاطر عیبی معامله را به هم بزند و به گفته خود پای بند نباشد، آیا چنین حقی دارد؟

        ج: در فرض مذکور اگر خریدار بفهمد مورد معامله معیوب است، نه حق فسخ دارد و نه حق گرفتن تفاوت قیمت.

         

        وجود عیب های بیشتر نسبت به عیوب توافق شده

        س207. اگر فروشنده هنگام معامله و قرارداد، عیب مال معامله شده را بگوید و با آن عیب بفروشد ولی پس از معامله معلوم شود که مال او در زمان قرارداد عیب دیگری هم داشته است، آیا مشتری حق خیار عیب دارد؟

        ج: خریدار می تواند به خاطر این عیب دوم از حق فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت استفاده کند.

         

        مشکلات قانونی مِلک

        س208. اگر دفتر ثبت اسناد رسمی یا هر اداره و نهادی از ثبت مِلک به نام خریدار به خاطر مشکلات قانونی خود مِلک یا منع قانونی برای فروشنده، خودداری کند، آیا این کار باعث ثبوت حق فسخ برای خریدار می شود؟

        ج: اگر بعد از معامله آشکار شود که انتقال رسمی مبیع به دیگری ممنوع است، با فرض اینکه این امر عرفاً عیب محسوب می شود، موجب ثبوت خیار برای خریدار می گردد.

         

        س209. فروش زمین با کاربری کشاورزی درصورتی که تفکیک نشده باشد، چه حکمی دارد؟

        ج: فی نفسه اشکالی ندارد ولی اگر قانونی در این مورد وجود داشته باشد، باید رعایت شود.

         

        س210. حکم فروش ملکی که داخل طرح شهرداری قرارگرفته است، ولی خریدار از این موضوع اطلاع ندارد، چیست؟

        ج: چون عرفاً عیب محسوب می شود، خریدار حق فسخ دارد.

         

        س211. زمینی، فروخته شده، ولی پس از آن معلوم شده که آن زمین جزو اراضی موات[1] بوده و در اختیار دولت است؛ معامله انجام شده چه حکمی دارد؟

        ج: تملک اراضی دولتی و فروش آن جایز نیست و معامله، باطل بوده و خریدار می تواند پول خود را پس بگیرد.


        [1]. اراضی موات در لغت به معنی زمین های مرده و بی جان، و خشک و بایر و زمین های ویرانی است که مالک نداشته باشد.

        در اصطلاح حقوقی طبق ماده ۲۷ قانون مدنی: … اراضی موات، یعنی زمین هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد.

        البته به موجب ماده ۳ قانون زمین شهری، مصوب ۲۲/۶ / ۱۳۶۶: اراضی موات شهری، زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.

      • خیار رؤیت
      • خیار تأخیر
      • خیار مجلس
      • خیار شرط
      • خیار تدلیس
      • خیار شرکت
      • خیار تعذّر تسلیم
    • احکام ساخت و خریدوفروش ملک
  • احکام اجاره
  • احکام رهن
  • احکام سرقفلی
  • احـکـام آپـارتـمان و مجتمع های مسکونی و تجاری
  • املاک و موازین شرعی
کاربر گرامی؛ لطفا قبل از تکمیل فرم، موارد زیر را مطالعه کنید:
  • جهت مکاتبه با دفتر، از قسمت ارسال نامه استفاده نمایید.
  • به منظور استفتاء یا ارسال سوال شرعی، از قسمت ارسال سوال شرعی استفاده نمایید.
  • جهت ارایه انتقاد و پیشنهاد به سایت دفتر، از قسمت ارتباط با پایگاه استفاده نمایید.
  • از فرم زیر فقط برای ارایه نظرات در مورد محتوای همین صفحه استفاده نمایید.
  • مسوولیت ارسال اشتباه بر عهده ارسال کننده آن است.
700 /