دریافت:
احکام معاملات و مشاوران املاک
- احکام مشاوران املاک
- احکام معاملات املاک
- احکام عمومی خریدوفروش
- شرایط فروشنده و خریدار
- احکام خیارات در خریدوفروش
- احکام ساخت و خریدوفروش ملک
- خریدوفروش نقدی املاک
- خریدوفروش نسیه و اقساطی املاک
قیمت نسیه مِلک، گران تر از قیمت نقد
س237. آیا در فروش نسیه و اقساطی مِلک (زمین، منزل مسکونی، مغازه و...)، فروشنده می تواند مِلک خود را به مبلغی بیشتر از قیمت نقد متعارف بازار بفروشد؟ آیا این کار ربا محسوب می شود؟
ج: اگر به هنگام فروش جنس، قیمت آن را به طور نسیه و یا قسطی تعیین کنند، معامله صحیح است؛ هرچند قیمت قسطی بیشتر از قیمت نقدی باشد. ولی اگر معامله بر قیمت نقد انجام گیرد و در تقسیط پرداخت ثمن چیزی بر آن بیفزاید، چنین قراردادی حرام و باطل است.
خریدوفروش اقساطی ملک آماده ساخت
س238. می خواهم به صورت اقساطی ساختمانی را بخرم که هرچند ساخت آن هنوز شروع نشده اما کارهای مقدماتی مانند صدور مجوز برای شخص یا شرکت سازنده یا خرید ملک مورد نظر انجام شده است؛ آیا این معامله صحیح است؟ با توجه به اینکه ثمن معامله (کل پول ساختمان) نسیه است، آیا در فرض سؤال، مثمن (ساختمان) هم نسیه محسوب می شود؟
ج: در معامله ای که هم کالا و هم قیمت کالا نسیه باشد، معامله باطل است. مگر اینکه شرایط بیع سلف مراعات شود یا به صورت مشارکت در ساخت باشد، که در این صورتها اشکال ندارد.
خریدوفروش اقساطی ساختمان نیمه تمام
س239. آیا خریدوفروش ساختمان یا واحد آپارتمان نیمه تمام به صورت نسیه و اقساطی صحیح است؟
ج: اگر ساختمان یا آپارتمان معین باشد، اشکال ندارد.
س240. این جانب آپارتمانی مسکونی را که هنوز ساختمان آن تکمیل نشده بود به طور قسطی خریدم و سپس قبل از تکمیل و تحویل گرفتن از فروشنده، آن را به شخص دیگری فروختم؛ آیا این خریدوفروش صحیح است؟
ج: اگر آپارتمان خریداری شده یک آپارتمان مشخص و جزئی (معیّن) باشد که به صورت نسیه و قسطی آن را خریده اید، به این شرط که فروشنده اقدام به تکمیل آن کند، خرید و همچنین فروش آن قبل از تکمیل شدن ساختمان آن و تحویل گرفتن آن از فروشنده اشکال ندارد.
فسخ معامله قبل از پرداخت اولین قسط
س241. ملکی را به صورت اقساطی فروخته ام اما مشتری هنوز اولین قسط را پرداخت نکرده است و بنده هم ملک را تحویل نداده ام؛ آیا اجازه دارم که از فروش، منصرف شده و ملک را به شخص دیگری، نقدی یا اقساطی، بفروشم؟
ج: بعد از آنکه بیع به نحو صحیح محقق شد التزام به عقد و وفا به آن بر فروشنده واجب است و تا زمانی که بر اساس یکی از خیارات حق فسخ نداشته باشد، فسخ معامله و فروش مجدّد مبیع به شخص دیگر توسط او جایز نیست.
فروش ملک قبل از تمام شدن پرداخت اقساط
س242. شخصی آپارتمانی مسکونی را از فردی به طور نقدی خریده است، ولی پرداخت پول در چند قسط خواهد بود و دوطرف درباره قیمت و شرایط معامله و چگونگی پرداخت به توافق رسیده اند و خریدار بعد از مدتی آپارتمان را با همان شرایط به شخص دیگری فروخته است، به این شرط که پرداخت بقیه اقساط آن به عهده مشتری دوّم باشد؛ آیا برای فروشنده اوّل عدول از شروط معامله و قرارداد قبلی جایز است؟
ج: فروشنده، بعد از تحقّق بیع، حقّ عدول از آن و شروط آن را ندارد؛ و همچنین اقدام مشتری به فروش مبیع به شخص دیگر، قبل از پرداخت قسط های آن اشکال ندارد؛ ولی شرط پرداخت اقساط توسّط مشتری دوّم، صحیح نیست، مگر آنکه فروشنده آن را قبول کند.
خرید اقساطی با نام خرید سلف یا پیش فروش
س243. امروزه در ساخت و ساز مسکن، مشتری برای خرید واحد مسکونی نخست بخشی از پول آن را پرداخت نموده و با توافق فروشنده و با پیشرفت کار به تدریج و در چند قسط تمام پول واحد خریداری شده را می پردازد؛ این نوع معامله در بین مردم به «پیش فروش» معروف است؛ آیا این نوع شهرت و الفاظ به کار رفته بین دو طرف معامله باعث می شود تا فروشنده و مشتری احکام معامله سلف شرعی را رعایت کنند؟
ج: اگر به عنوان پیش فروش معامله می شود، باید احکام و شرایط[1] بیع سلف مراعات شود.
تعیین نکردن زمان پرداخت اقساط
س244. یک باب منزل مسکونی را به صورت نسیه و اقساطی خریده ام و زمان پرداخت قسط اول را هنگام تحویل گرفتن منزل قراردادیم و موقع تحویل گرفتن منزل آن را پرداخت کردم، اما برای پرداخت قسط دوم زمانی را مشخص نکردیم و فروشنده راضی شد هر وقت توانستم آن را پرداخت کنم. اکنون بعد از گذشت مدتی فروشنده اصرار دارد که بقیه مبلغ را پرداخت کنم؛ وظیفه ی بنده چیست؟
ج: باید در بیع نسیه، مهلت پرداخت ثمن معیّن شود؛ بنابراین، اگر بدون معیّن کردن مهلت اقساط ثمن، بیع نسیه صورت بگیرد، معامله از اساس باطل است.
تمدید مهلت پرداخت اقساط
س245. آیا خریدار در معامله خرید اقساطی زمین یا مسکن می تواند از فروشنده تمدید مهلت پرداخت بدهی را بخواهد تا زمان پرداخت اقساط بیشتر شود؟ در این صورت آیا فروشنده می تواند به نسبت زمان اضافه شده، پول اضافی از خریدار دریافت کند؟
ج: در معاملات نمی توان این گونه عمل کرد که پس از معامله به مشتری بگوییم، می توانی ثمن را دیرتر تحویل دهی به شرط آنکه مقدار بیشتری بپردازی؛ زیرا این عمل، ربا و حرام است. اما عکس آن اشکال ندارد؛ به این معنا که با توافق مشتری زمانی زودتر از زمان تعیین شده در قرارداد را برای تحویل ثمن معین کرد و مشتری ملزم به پرداخت مقدار کمتری باشد. (در واقع مقدار بخشیده شده از ثمن، صلح یا ابراء می شود.
معیار در تأخیر
س246. اگر فروشنده در ضمن معامله نسیه با مشتری شرط کند که در صورت تأخیر پرداخت اقساط، حق فسخ معامله را داشته باشد، آیا این شرط شامل کمترین زمان تأخیر هم می شود؟ و یا فقط شامل تأخیری است که به فروشنده ضرر مالی برساند؟
ج: این شرط شامل هرگونه تأخیری می شود، مگر اینکه قرینه ای دالّ بر تأخیر خاصی باشد.
تأخیر در پرداخت اقساط و دریافت دیرکرد
س247. در قرارداد های خرید اقساطی مسکن، خریدار و فروشنده درباره ماده ای توافق می کنند که چنانچه خریدار در پرداخت اقساط تأخیر داشته باشد به میزان هرروز تأخیر مبلغ خاصی را برای تأمین ضرر مالی برای فروشنده و سازنده ی مسکن بپردازد؛ حکم این نوع قرارداد و ماده ی یادشده (شرط ضمن عقد) چیست؟
ج: إلتزام به پرداخت ضرر و زیان دیرکرد و دریافت آن، صورت شرعی ندارد و در معاملات نمی توان این گونه عمل کرد که پس از معامله به مشتری بگوییم، می توانی ثمن را دیرتر تحویل دهی به شرط آنکه مقدار بیشتری بپردازی؛ زیرا این عمل، ربا و حرام است. اما عکس آن اشکال ندارد؛ به این معنا که با توافق مشتری، فروشنده زمانی زودتر از زمان تعیین شده در قرارداد را برای تحویل ثمن معین کند و مشتری ملزم به پرداخت مقدار کمتری باشد (در واقع، مقدار بخشیده شده از ثمن، صلح یا ابراء می شود).
س248. اینجانب منزل مسکونی خود را به صورت نسیه فروخته ام و مشتری پرداخت قسمتی از پول را چندین ماه از موعد مقرر به تأخیر انداخته است و نمی تواند بدهد و یا نمی دهد؛ با درنظرگرفتن تورّم و بالا رفتن قیمت منزل و همچنین با پیگیری مراحل قانونی برای دستیابی به پول خانه که مدّتی طول می کشد، آیا من فقط حق دریافت مبلغ بدهی را دارم، یا می توانم تفاوت قدرت خرید نسبت به روز دریافت بدهی را هم از او بخواهم؟
ج: فروشنده حق مطالبه ی مبلغی بیشتر از قیمت معیّن شده ی مبیع در معامله را ندارد، ولی درصورتی که بر اثر کوتاهی خریدار در پرداخت پول، قدرت خرید فروشنده و ارزش پول پایین بیاید و متضرر شود، احوط این است که مشتری با فروشنده در مقدار مابه التفاوت مصالحه کند.
س249. اگر در خریدوفروش اقساطی مسکن، خریدار در پرداخت اقساط تأخیرکند، حکم معامله چیست؟ آیا فروشنده حق فسخ معامله یا دریافت دیرکرد و یا افزایش قیمت تمام شده را دارد؟
ج: اگر مشتری ثمن را در زمان مشخص شده تحویل ندهد، فروشنده حق فسخ معامله را ندارد؛ مگر در ضمن معامله شرط کند که حق فسخ دارد. البته اگر در مدت تأخیر در پرداخت اقساط، ارزش پول کاهش قابل توجه داشته باشد، احوط[2] این است که مشتری با فروشنده در مقدار کاهش ارزش پول مصالحه کند.
تخفیف در صورت خوش حسابی خریدار
س250. اگر در ضمن قرارداد خرید اقساطی ملک، خریدار و فروشنده توافق کنند که در صورت خوش حسابی خریدار فلان مقدار از مبلغ قرارداد برای او تخفیف داده شود و در صورت تسویه زودتر از موعد، میزان تخفیف به فلان مقدار افزایش یابد، آیا التزام فروشنده به این توافق واجب است؟
ج: در فرض سؤال، التزام فروشنده به این توافق واجب است.
معامله نقدی و پرداخت اقساطی
س251. ملکی را به صورت نقدی، متری یک میلیون تومان خریدم و بعد از تمام شدن معامله نسبت به پرداخت بخشی از ثمن، اظهار ناتوانی کردم. در مقابل، فروشنده گفت که قیمت اقساطی این ملک به صورت متری یک میلیون و صدهزار تومان است و این مبلغ را نسبت به بدهی باقی مانده، محاسبه و مطالبه می کند؛ آیا این معامله صحیح است؟ و با توجه به اینکه بنده از اول به ناتوانی خود در پرداخت تمام قیمت اطلاع داشتم، وظیفه ی بنده چیست؟
ج: اگر فروشنده بدون فسخ معامله ی انجام شده، ثمن بیشتری مطالبه کند، صحیح نیست، اما اگر حق فسخ داشته باشد یا با توافق دو طرف معامله فسخ شود و معامله ی جدیدی انجام شود، اشکال ندارد.
[1]. معامله سلف (پیش فروش) شش شرط دارد: 1- خصوصیاتی را که قیمت جنس به واسطه آنها فرق می کند، معین نمایند ولی دقت زیاد هم لازم نیست؛ همین قدر که مردم بگویند خصوصیات آن معلوم شده، کافی است. پس، معامله سلف در نان و گوشت و پوست حیوان و مانند اینها در صورتی که نشود خصوصیاتشان را به طوری معین کنند که برای مشتری مجهول نباشد و معامله غرری باشد، باطل است؛ 2- پیش از آنکه خریدار و فروشنده از هم جدا شوند، خریدار تمام قیمت را به فروشنده بدهد، یا به مقدار پول آن از فروشنده طلبکار باشد که در این صورت بهتر آن است که فروشنده پول جنس را به ذمه مشتری قرار دهد. پس از آن، مشتری طلبی را که از فروشنده دارد بابت پول جنسی که به ذمه او است، حساب کند و چنانچه مقداری از آن را بدهد، اگرچه معامله به آن مقدار صحیح است ولی فروشنده می تواند معامله همان مقدار را به هم بزند؛ 3- مدت را کاملا معین کنند، و اگر مثلا بگوید، تا اول خرمن جنسی را تحویل می دهم؛ چون مدت کاملا معلوم نشده، معامله باطل است؛ 4- وقتی را برای تحویل جنس معین کنند که در آن وقت به قدری از آن جنس وجود داشته باشد که اطمینان داشته باشند که نایاب نخواهد بود؛ 5- بنابر احتیاط واجب جای تحویل جنس را معین نمایند، ولی اگر از حرفهای آنان جای آن معلوم باشد، لازم نیست اسم آن جا را ببرند؛ 6- وزن یا پیمانه آن را معین کنند و جنسی را هم که معمولا با دیدن معامله می کنند، اگر سلف بفروشند، اشکال ندارد ولی باید مثل بعضی از اقسام گردو و تخم مرغ تفاوت افراد آن به قدری کم باشد که مردم به آن اهمیت ندهند. (توضیح المسائل حضرت امام;، م 2112)
[2]. احتیاط واجب.
- پیش فروش (بیع سَلَف) مِلک
- سفارش و مشارکت در ساخت
- تسهیلات و وام های بانکی
- رعایت قانون در خریدوفروش
-
-
- احکام اجاره
- احکام رهن
- احکام سرقفلی
- احـکـام آپـارتـمان و مجتمع های مسکونی و تجاری
- املاک و موازین شرعی
- جهت مکاتبه با دفتر، از قسمت ارسال نامه استفاده نمایید.
- به منظور استفتاء یا ارسال سوال شرعی، از قسمت ارسال سوال شرعی استفاده نمایید.
- جهت ارایه انتقاد و پیشنهاد به سایت دفتر، از قسمت ارتباط با پایگاه استفاده نمایید.
- از فرم زیر فقط برای ارایه نظرات در مورد محتوای همین صفحه استفاده نمایید.
- مسوولیت ارسال اشتباه بر عهده ارسال کننده آن است.