توافق

س229. اگر فروشنده و خریدار درباره مِلکی به توافق برسند، آیا این توافق از نظر شرعی حقی برای دو طرف ایجاد می کند؟ مثلا آیا فروشنده حق فروش مِلک یادشده را به دیگری ندارد و باید به همین خریدار بفروشد؟

ج: تا معامله شرعی به صورت کامل انجام نشده است هیچ یک از دو طرف نسبت به طرف دیگر از جهت توافق و وعده انجام معامله حقّی پیدا نمی کنند.

مشخص نبودن مساحت زمین

س230. این جانب ملکی را خریده ام که فروشنده و صاحب ملک آن را در مساحت های دلخواه تقسیم کرده و هر قطعه را جداگانه فروخته است اما شهرداری کارهای تفکیک سند را انجام نداده است و دقیقا معلوم نیست که بعد از تفکیک قانونی، مساحت هر قطعه زمین چقدر خواهد شد؛ آیا این معامله صحیح است؟

ج: در فرض مرقوم، خریدوفروش صحیح نیست، ولی معامله تحت عنوان مصالحه اشکال ندارد.

خریدوفروش زمین مزروعی به قیمت مسکونی

س231. این جانب ملکی را با کاربری مسکونی از شخصی خریدم ولی مدتی بعد متوجه شدم کاربری آن مزروعی بوده است و برای آن مجوز ساخت نمی دهند؛ با توجه به اینکه در ضمن معامله هیچ اشاره ای به کاربری زمین نشده است، اما مبلغی که برای زمین پرداخته ام، در عرف بازار به قیمت زمین با کاربری مسکونی تناسب دارد، آیا بنده حق فسخ معامله یا دریافت مابه التفاوت را دارم؟

ج: اگر مغبون شده باشید، حق فسخ معامله را دارید.

فروش زمین با تضمین افزایش قیمت

س232. اگر فروشنده ی مِلک در هنگام فروش، افزایش قیمت ملک یا ساختمان را به علت خیابان کشی و مانند آن تضمین کند اما بعد از معامله نه تنها قیمت ملک افزایش نیافته بلکه کاهش پیدا کرده است؛ در این صورت آیا خریدار حق فسخ معامله یا دریافت مابه التفاوت را دارد؟

ج: خریدار حق فسخ یا دریافت مابه التفاوت را ندارد مگر اینکه مغبون شده باشد که در این صورت حق فسخ معامله را دارد.

س233. بعضی افراد قسمتی از مِلک خود یا تمام آن را می فروشند به این شرط که دوباره آن را از همان مشتری به قیمتی بیشتر از قیمتی که خریده است، بخرند؛ آیا این نوع بیع و معامله صحیح است؟

ج: این نوع بیع، صوری و وسیله ای برای دستیابی به قرض ربوی می باشد و لذا حرام و باطل است. بله، اگر ملک خود را به طور جدّی و به نحو صحیح شرعی[1] بفروشند و سپس اقدام به خرید نقدی یا نسیه آن به همان قیمت یا بیشتر از مشتری نمایند، اشکال ندارد.

خرید شراکتی ملک

س234. بنده به همراه سه نفر از دوستانم یک واحد مسکونی را در شهر مشهد مقدس خریدیم؛ به این صورت که هرکدام سه ماه از سال را به شکل متناوب یا دوره ای، مالک واحد مسکونی باشیم و اگر کسی خواست در این سه ماه خودش ساکن شود یا اجاره دهد و به اجازه بقیه نیازی نباشد و فقط حق فروش با اجازه و اطلاع بقیه شرکاء باشد که اگر هیچ کدام از شرکاء حاضر به خرید نشدند، آن وقت می تواند به شخص دیگری بفروشد؛ آیا این معامله با شروط ضمن آن صحیح است؟

ج: واگذاری منفعت ملک به شخص حقیقی یا حقوقی برای مدّت محدود در یک سال یا برای همان مدّت محدود در چندسال به صورت اجاره یا صلح منفعت اشکال شرعی ندارد؛ خواه واگذاری تمام منفعت به یک شخص و یا واگذاری منفعت به چند نفر به نحو مشاع که در همان زمان واگذاری، همه افراد مورد نظر مالک آن منفعت باشند، لکن مشروط به اینکه بین خود توافق کنند که هر فردی به تنهایی در یک زمان معین از آن استفاده کند. ولی ملکیت زمانی عین به نحوی که عین را مالک باشد تا زمان مشخصی؛ این، صورت شرعی ندارد؛ خواه به صورت فردی و خواه به صورت جمعی به نحو اشاعه، به نحوی که نفر اول فقط در زمان اول و نفر دوم در زمان دوم مالک عین باشد و یا چند نفر مجموعاً به نحو مشاع تا زمان خاصی مالک آن عین باشد؛ این، صورت شرعی ندارد.

خرید مِلک با پول دیگران

س235. شخصی زمینی را با مال دیگری خریده است؛ آیا این زمین ملک او محسوب می شود؟

ج: اگر زمین را با عین مال شخص دیگری خریده باشد، درصورتی که صاحب مال، معامله را اجازه دهد، بیع از طرف او واقع می شود و خریدار حقّی در آن ندارد و اگر اجازه ندهد، بیع، باطل است. برخلاف زمانی که زمین را برای خودش و در ذمّه بخرد و سپس پول آن را از مال شخص دیگری بدهد؛ در این صورت، زمین ملک خود او خواهد بود ولی پول آن را به فروشنده بدهکار است و همچنین ضامن مال شخصی که پول او را به فروشنده داده است، می باشد و بر فروشنده هم واجب است که آنچه را در ابتدا به عنوان قیمت زمین دریافت کرده است به مالک آن برگرداند.

معامله مِلک در مقابل بدهی

س236. شخصی که به بنده بدهکار بود، زمینی را در مقابل یکی از بدهی هایش به من داد اما بعد از معامله بلافاصله قیمت زمین بسیار افزایش یافت، اکنون بدهکار (فروشنده) ادعا دارد که بنده با اطلاع از این افزایش قیمت، زمینی را خریده ام؛ بنابراین از پرداخت دیگر دیون خودش خودداری می کند؛ آیا او چنین حقی را دارد؟

ج: حق امتناع از پرداخت دیونش را ندارد.

[1]. منظور از قصد جدی در معامله این است که فروشنده با اختیار و قصد واقعی بفروشد و مشتری هم با اختیار و قصد واقعی بخرد؛ به بیان دیگر، باید آنها به لوازم و آثار معامله ملتزم شوند؛ یعنی واقعاً آن ملک از ملکیت فروشنده، خارج و به ملکیت مشتری داخل شده، مشتری اختیار هر نوع تصرف در آن را داشته باشد و اگر خواست به همان فروشنده بفروشد یا به کسی دیگر و با هر قیمتی که خودش می خواهد و یا اصلا نفروشد. اگر این گونه شد، مشخص است که خریدوفروش با قصد جدی انجام شده است. در اصطلاح فقهی بیع به شرط بیع را «بیع العینه» می گویند که باطل است.

قیمت نسیه مِلک، گران تر از قیمت نقد

س237. آیا در فروش نسیه و اقساطی مِلک (زمین، منزل مسکونی، مغازه و...)، فروشنده می تواند مِلک خود را به مبلغی بیشتر از قیمت نقد متعارف بازار بفروشد؟ آیا این کار ربا محسوب می شود؟

ج: اگر به هنگام فروش جنس، قیمت آن را به طور نسیه و یا قسطی تعیین کنند، معامله صحیح است؛ هرچند قیمت قسطی بیشتر از قیمت نقدی باشد. ولی اگر معامله بر قیمت نقد انجام گیرد و در تقسیط پرداخت ثمن چیزی بر آن بیفزاید، چنین قراردادی حرام و باطل است.

خریدوفروش اقساطی ملک آماده ساخت

س238. می خواهم به صورت اقساطی ساختمانی را بخرم که هرچند ساخت آن هنوز شروع نشده اما کارهای مقدماتی مانند صدور مجوز برای شخص یا شرکت سازنده یا خرید ملک مورد نظر انجام شده است؛ آیا این معامله صحیح است؟ با توجه به اینکه ثمن معامله (کل پول ساختمان) نسیه است، آیا در فرض سؤال، مثمن (ساختمان) هم نسیه محسوب می شود؟

ج: در معامله ای که هم کالا و هم قیمت کالا نسیه باشد، معامله باطل است. مگر اینکه شرایط بیع سلف مراعات شود یا به صورت مشارکت در ساخت باشد، که در این صورتها اشکال ندارد.

خریدوفروش اقساطی ساختمان نیمه تمام

س239. آیا خریدوفروش ساختمان یا واحد آپارتمان نیمه تمام به صورت نسیه و اقساطی صحیح است؟

ج: اگر ساختمان یا آپارتمان معین باشد، اشکال ندارد.

س240. این جانب آپارتمانی مسکونی را که هنوز ساختمان آن تکمیل نشده بود به طور قسطی خریدم و سپس قبل از تکمیل و تحویل گرفتن از فروشنده، آن را به شخص دیگری فروختم؛ آیا این خریدوفروش صحیح است؟

ج: اگر آپارتمان خریداری شده یک آپارتمان مشخص و جزئی (معیّن) باشد که به صورت نسیه و قسطی آن را خریده اید، به این شرط که فروشنده اقدام به تکمیل آن کند، خرید و همچنین فروش آن قبل از تکمیل شدن ساختمان آن و تحویل گرفتن آن از فروشنده اشکال ندارد.

فسخ معامله قبل از پرداخت اولین قسط

س241. ملکی را به صورت اقساطی فروخته ام اما مشتری هنوز اولین قسط را پرداخت نکرده است و بنده هم ملک را تحویل نداده ام؛ آیا اجازه دارم که از فروش، منصرف شده و ملک را به شخص دیگری، نقدی یا اقساطی، بفروشم؟

ج: بعد از آنکه بیع به نحو صحیح محقق شد التزام به عقد و وفا به آن بر فروشنده واجب است و تا زمانی که بر اساس یکی از خیارات حق فسخ نداشته باشد، فسخ معامله و فروش مجدّد مبیع به شخص دیگر توسط او جایز نیست.

فروش ملک قبل از تمام شدن پرداخت اقساط

س242. شخصی آپارتمانی مسکونی را از فردی به طور نقدی خریده است، ولی پرداخت پول در چند قسط خواهد بود و دوطرف درباره قیمت و شرایط معامله و چگونگی پرداخت به توافق رسیده اند و خریدار بعد از مدتی آپارتمان را با همان شرایط به شخص دیگری فروخته است، به این شرط که پرداخت بقیه اقساط آن به عهده مشتری دوّم باشد؛ آیا برای فروشنده اوّل عدول از شروط معامله و قرارداد قبلی جایز است؟

ج: فروشنده، بعد از تحقّق بیع، حقّ عدول از آن و شروط آن را ندارد؛ و همچنین اقدام مشتری به فروش مبیع به شخص دیگر، قبل از پرداخت قسط های آن اشکال ندارد؛ ولی شرط پرداخت اقساط توسّط مشتری دوّم، صحیح نیست، مگر آنکه فروشنده آن را قبول کند.

خرید اقساطی با نام خرید سلف یا پیش فروش

س243. امروزه در ساخت و ساز مسکن، مشتری برای خرید واحد مسکونی نخست بخشی از پول آن را پرداخت نموده و با توافق فروشنده و با پیشرفت کار به تدریج و در چند قسط تمام پول واحد خریداری شده را می پردازد؛ این نوع معامله در بین مردم به «پیش فروش» معروف است؛ آیا این نوع شهرت و الفاظ به کار رفته بین دو طرف معامله باعث می شود تا فروشنده و مشتری احکام معامله سلف شرعی را رعایت کنند؟

ج: اگر به عنوان پیش فروش معامله می شود، باید احکام و شرایط[1] بیع سلف مراعات شود.

تعیین نکردن زمان پرداخت اقساط

س244. یک باب منزل مسکونی را به صورت نسیه و اقساطی خریده ام و زمان پرداخت قسط اول را هنگام تحویل گرفتن منزل قراردادیم و موقع تحویل گرفتن منزل آن را پرداخت کردم، اما برای پرداخت قسط دوم زمانی را مشخص نکردیم و فروشنده راضی شد هر وقت توانستم آن را پرداخت کنم. اکنون بعد از گذشت مدتی فروشنده اصرار دارد که بقیه مبلغ را پرداخت کنم؛ وظیفه ی بنده چیست؟

ج: باید در بیع نسیه، مهلت پرداخت ثمن معیّن شود؛ بنابراین، اگر بدون معیّن کردن مهلت اقساط ثمن، بیع نسیه صورت بگیرد، معامله از اساس باطل است.

تمدید مهلت پرداخت اقساط

س245. آیا خریدار در معامله خرید اقساطی زمین یا مسکن می تواند از فروشنده تمدید مهلت پرداخت بدهی را بخواهد تا زمان پرداخت اقساط بیشتر شود؟ در این صورت آیا فروشنده می تواند به نسبت زمان اضافه شده، پول اضافی از خریدار دریافت کند؟

ج: در معاملات نمی توان این گونه عمل کرد که پس از معامله به مشتری بگوییم، می توانی ثمن را دیرتر تحویل دهی به شرط آنکه مقدار بیشتری بپردازی؛ زیرا این عمل، ربا و حرام است. اما عکس آن اشکال ندارد؛ به این معنا که با توافق مشتری زمانی زودتر از زمان تعیین شده در قرارداد را برای تحویل ثمن معین کرد و مشتری ملزم به پرداخت مقدار کمتری باشد. (در واقع مقدار بخشیده شده از ثمن، صلح یا ابراء می شود.

معیار در تأخیر

س246. اگر فروشنده در ضمن معامله نسیه با مشتری شرط کند که در صورت تأخیر پرداخت اقساط، حق فسخ معامله را داشته باشد، آیا این شرط شامل کمترین زمان تأخیر هم می شود؟ و یا فقط شامل تأخیری است که به فروشنده ضرر مالی برساند؟

ج: این شرط شامل هرگونه تأخیری می شود، مگر اینکه قرینه ای دالّ بر تأخیر خاصی باشد.

تأخیر در پرداخت اقساط و دریافت دیرکرد

س247. در قرارداد های خرید اقساطی مسکن، خریدار و فروشنده درباره ماده ای توافق می کنند که چنانچه خریدار در پرداخت اقساط تأخیر داشته باشد به میزان هرروز تأخیر مبلغ خاصی را برای تأمین ضرر مالی برای فروشنده و سازنده ی مسکن بپردازد؛ حکم این نوع قرارداد و ماده ی یادشده (شرط ضمن عقد) چیست؟

ج: إلتزام به پرداخت ضرر و زیان دیرکرد و دریافت آن، صورت شرعی ندارد و در معاملات نمی توان این گونه عمل کرد که پس از معامله به مشتری بگوییم، می توانی ثمن را دیرتر تحویل دهی به شرط آنکه مقدار بیشتری بپردازی؛ زیرا این عمل، ربا و حرام است. اما عکس آن اشکال ندارد؛ به این معنا که با توافق مشتری، فروشنده زمانی زودتر از زمان تعیین شده در قرارداد را برای تحویل ثمن معین کند و مشتری ملزم به پرداخت مقدار کمتری باشد (در واقع، مقدار بخشیده شده از ثمن، صلح یا ابراء می شود).

س248. اینجانب منزل مسکونی خود را به صورت نسیه فروخته ام و مشتری پرداخت قسمتی از پول را چندین ماه از موعد مقرر به تأخیر انداخته است و نمی تواند بدهد و یا نمی دهد؛ با درنظرگرفتن تورّم و بالا رفتن قیمت منزل و همچنین با پیگیری مراحل قانونی برای دستیابی به پول خانه که مدّتی طول می کشد، آیا من فقط حق دریافت مبلغ بدهی را دارم، یا می توانم تفاوت قدرت خرید نسبت به روز دریافت بدهی را هم از او بخواهم؟

ج: فروشنده حق مطالبه ی مبلغی بیشتر از قیمت معیّن شده ی مبیع در معامله را ندارد، ولی درصورتی که بر اثر کوتاهی خریدار در پرداخت پول، قدرت خرید فروشنده و ارزش پول پایین بیاید و متضرر شود، احوط این است که مشتری با فروشنده در مقدار مابه التفاوت مصالحه کند.

س249. اگر در خریدوفروش اقساطی مسکن، خریدار در پرداخت اقساط تأخیرکند، حکم معامله چیست؟ آیا فروشنده حق فسخ معامله یا دریافت دیرکرد و یا افزایش قیمت تمام شده را دارد؟

ج: اگر مشتری ثمن را در زمان مشخص شده تحویل ندهد، فروشنده حق فسخ معامله را ندارد؛ مگر در ضمن معامله شرط کند که حق فسخ دارد. البته اگر در مدت تأخیر در پرداخت اقساط، ارزش پول کاهش قابل توجه داشته باشد، احوط[2] این است که مشتری با فروشنده در مقدار کاهش ارزش پول مصالحه کند.

تخفیف در صورت خوش حسابی خریدار

س250. اگر در ضمن قرارداد خرید اقساطی ملک، خریدار و فروشنده توافق کنند که در صورت خوش حسابی خریدار فلان مقدار از مبلغ قرارداد برای او تخفیف داده شود و در صورت تسویه زودتر از موعد، میزان تخفیف به فلان مقدار افزایش یابد، آیا التزام فروشنده به این توافق واجب است؟

ج: در فرض سؤال، التزام فروشنده به این توافق واجب است.

معامله نقدی و پرداخت اقساطی

س251. ملکی را به صورت نقدی، متری یک میلیون تومان خریدم و بعد از تمام شدن معامله نسبت به پرداخت بخشی از ثمن، اظهار ناتوانی کردم. در مقابل، فروشنده گفت که قیمت اقساطی این ملک به صورت متری یک میلیون و صدهزار تومان است و این مبلغ را نسبت به بدهی باقی مانده، محاسبه و مطالبه می کند؛ آیا این معامله صحیح است؟ و با توجه به اینکه بنده از اول به ناتوانی خود در پرداخت تمام قیمت اطلاع داشتم، وظیفه ی بنده چیست؟

ج: اگر فروشنده بدون فسخ معامله ی انجام شده، ثمن بیشتری مطالبه کند، صحیح نیست، اما اگر حق فسخ داشته باشد یا با توافق دو طرف معامله فسخ شود و معامله ی جدیدی انجام شود، اشکال ندارد.

[1]. معامله سلف (پیش فروش) شش شرط دارد: 1- خصوصیاتی را که قیمت جنس به واسطه آنها فرق می کند، معین نمایند ولی دقت زیاد هم لازم نیست؛ همین قدر که مردم بگویند خصوصیات آن معلوم شده، کافی است. پس، معامله سلف در نان و گوشت و پوست حیوان و مانند اینها در صورتی که نشود خصوصیاتشان را به طوری معین کنند که برای مشتری مجهول نباشد و معامله غرری باشد، باطل است؛ 2- پیش از آنکه خریدار و فروشنده از هم جدا شوند، خریدار تمام قیمت را به فروشنده بدهد، یا به مقدار پول آن از فروشنده طلبکار باشد که در این صورت بهتر آن است که فروشنده پول جنس را به ذمه مشتری قرار دهد. پس از آن، مشتری طلبی را که از فروشنده دارد بابت پول جنسی که به ذمه او است، حساب کند و چنانچه مقداری از آن را بدهد، اگرچه معامله به آن مقدار صحیح است ولی فروشنده می تواند معامله همان مقدار را به هم بزند؛ 3- مدت را کاملا معین کنند، و اگر مثلا بگوید، تا اول خرمن جنسی را تحویل می دهم؛ چون مدت کاملا معلوم نشده، معامله باطل است؛ 4- وقتی را برای تحویل جنس معین کنند که در آن وقت به قدری از آن جنس وجود داشته باشد که اطمینان داشته باشند که نایاب نخواهد بود؛ 5- بنابر احتیاط واجب جای تحویل جنس را معین نمایند، ولی اگر از حرفهای آنان جای آن معلوم باشد، لازم نیست اسم آن جا را ببرند؛ 6- وزن یا پیمانه آن را معین کنند و جنسی را هم که معمولا با دیدن معامله می کنند، اگر سلف بفروشند، اشکال ندارد ولی باید مثل بعضی از اقسام گردو و تخم مرغ تفاوت افراد آن به قدری کم باشد که مردم به آن اهمیت ندهند. (توضیح المسائل حضرت امام;، م 2112)

[2]. احتیاط واجب.

ملک آماده ساخت یا نیمه تمام

س252. اگر شخصی یک واحد مسکونی از پلاک ثبتی معین را با خصوصیات معلوم که هنوز ساخته نشده یا نیمه تمام است، بخرد و تمام قیمت را هم بپردازد و فروشنده شرط کند که خانه را در تاریخ خاص به او تحویل بدهد؛ آیا این نوع معامله صحیح است؟

ج: در بیع سَلف مَبیع (کالا) باید کلی باشد.

معلوم کردن خصوصیات مؤثر در قیمت

س253. با توجه به اینکه در ساخت مسکن مؤلفه های زیادی در قیمت تأثیر دارند و از طرفی میزان دقیق آنها بعد از ساخت معلوم می شود، آیا در پیش فروش مسکن لازم است دو طرف درباره همه ی این مؤلفه ها به دقت توافق و آنها را مشخص کنند؟

ج: باید خصوصیاتی را که قیمت جنس به واسطه ی آنها فرق می کند معین نمایند، ولی دقت زیاد هم لازم نیست؛ همین قدر که مردم بگویند، خصوصیات آن معلوم شده، کافی است.

پرداخت تمام یا بخشی از قیمت معامله پیش فروش بعد از مجلس معامله

س254. اگر بعد از معامله ی پیش فروش ساختمان، خریدار تمام یا بخشی از مبلغ مورد معامله را پرداخت نکند، ولی با رضایت فروشنده بعد از چند روز یا چند ماه دیگر پرداخت کند، آیا این معامله صحیح است؟

ج: در معامله سلف باید پیش از آنکه خریدار و فروشنده از هم جدا شوند، خریدار تمام قیمت را به فروشنده بدهد. و چنانچه مقداری از قیمت آن را بدهد، اگرچه معامله به آن مقدار صحیح است، ولی فروشنده می تواند معامله ی همان مقدار را به هم بزند.

س255. از شرایط پیش فروش شرعی (بیع سلف) این است که پیش از جدا شدن خریدار و فروشنده از هم، خریدار تمام قیمت را به فروشنده بدهد؛ اگر خریدار در عوض پول نقد، چک بدهد (تاریخ چک نوشته شده، یا برای روز معامله است یا یک ماه دیگر، که در عرف بازار تاریخ چک تا یک ماه به منزله پول نقد است)، آیا این نوع معامله صحیح است؟

ج: اگر به عنوان پیش فروش معامله شده است، صحیح نیست.

تأخیر در تحویل دادن مسکن پیش فروش شده

س256. اگر در معامله ی پیش فروش مسکن، فروشنده برای تحویل دادن واحد زمانی را مشخص کند که معمولاً در این زمان امکان تحویل دادن وجود ندارد، آیا در صورت اعتماد خریدار به فروشنده و سازنده، این معامله صحیح است؟

ج: اگر وقتی را تعیین کنند که اطمینان به امکان تحویل مسکن در آن زمان دارند، اشکال ندارد؛ در غیر این صورت، معامله صحیح نیست.

س257. فروشنده و سازنده برای تحویل دادن واحد مسکونی زمانی را مشخص کرده بودند اما به علت گرانی بعضی مصالح ساختمانی و یا به هر علت دیگری، امکان تحویل دادن آن در زمان یادشده ممکن نشد؛ حکم معامله چیست؟

ج: مشتری می تواند صبر کند تا فروشنده واحد مسکونی را به اتمام برساند و تحویل دهد یا می تواند معامله را به هم بزند و چیزی را که داده، پس بگیرد.

س258. یک واحد مسکونی را به صورت پیش فروش خریده و تمام مبلغ را به فروشنده پرداخت کردم تا بعد از یک سال واحد مورد نظر را تحویل دهد اما بعد از گذشت شش ماه هنوز شروع به ساخت مسکن نکرده است؛ آیا اجازه فسخ معامله و یا دیگر اقدامات قانونی را دارم؟

ج: تا زمانی که امکان انجام تعهد وجود دارد حق فسخ ثابت نیست.

معلوم نکردن زمان تحویل

س259. اگر در معامله ی پیش فروش مسکن، خریدار و فروشنده نسبت به زمان تحویل دادن واحد مسکونی درباره زمان حداقلی و حداکثری توافق کنند که فروشنده بین این دو زمان باید حتماً واحد را تحویل دهد، آیا این نوع معامله صحیح است؟

ج: زمان تحویل مبیع (جنس خریداری شده) در معامله سلف باید کاملًا معلوم باشد.

س260. در معامله ی پیش فروش مسکن، فروشنده زمان تحویل دادن واحد مسکونی را به یک سال بعد از واریز وام بانکی معلّق می کند؛ با توجه به اینکه زمان واریز وام بانک دقیقاً معلوم نیست، آیا معامله ی پیش فروش به این صورت صحیح است؟

ج: از آنجا که زمان واریز وام معلوم نیست، معامله باطل است.

شرط جریمه ی تأخیر

س261. آیا مشتری می تواند در ضمن معامله ی پیش فروش (سلف) شرط کند که اگر فروشنده و سازنده ، واحد مسکونی را در موعد مقرر تحویل ندهد، برای هر روز تأخیر فلان مبلغ را به عنوان جریمه بپردازد. آیا این شرط گذاشتن و گرفتن این پول اشکال دارد؟

ج: اگر ضمن معامله شرط کنند که فروشنده در صورت تأخیر در تحویل مبیع، مبلغ معینی به خریدار بپردازد، اشکال ندارد.

فسخ معامله و محاسبه ارزش پول پرداختی

س262. یک واحد مسکونی را از یک شرکت ساخت و ساز مسکن، پیش خرید و تمام مبلغ را پرداخت کردم، اما متأسفانه این شرکت به خاطر ورشکستگی نتوانست به تعهدش نسبت به تحویل دادن واحد در زمان مقرر عمل کند، اکنون با توجه اینکه در ضمن قرارداد هیچ شرطی مبنی بر جبران خسارت یا جریمه ی تأخیر نیامده است، آیا بنده که حق فسخ معامله را دارم می توانم نسبت به کاهش ارزش پول پرداختی از فروشنده خسارت بگیرم؟

ج: نسبت به کاهش ارزش پول بنابراحتیاط واجب باید مصالحه شود.

معلوم نکردن قیمت قطعی و تمام شده در معامله پیش فروش

س263. این جانب یک آپارتمان مسکونی را از شخصی خریده ام به این شرط که آن را در مدّت معیّنی به من تحویل دهد و در ضمن عقد بر امکان افزایش قیمت آن تا 15٪ توافق کرده ایم، ولی اکنون فروشنده به طور یک جانبه قیمت را تا 31٪ افزایش داده و اعلام کرده است که تحویل دادن و تجهیز کردن آپارتمان مشروط به پرداخت آن مقدار است؛ آیا انجام این کار برای او جایز است؟

ج: اگر قیمت نهایی و قطعی در هنگام اجرای عقد معیّن نشده باشد و یا تعیین قیمت، موکول به ملاحظه ی قیمت روزِ تحویل شده باشد، بیع، باطل است و فروشنده می تواند از انجام معامله خودداری نموده و هر قیمتی را که می خواهد معیّن کند و مجرّد توافق و تراضی بعدی خریدار و فروشنده بر تعیین قیمت قطعی به قیمت روزِ تسلیم مبیع، برای صحّت بیع کافی نیست.

فروش ملک پیش خرید شده قبل از تحویل دادن

س264. این جانب یک واحد مسکونی را از یک شرکت در قالب معامله سلف پیش خرید و تمام مبلغ را پرداخت کردم که طبق قرارداد بعد از یک سال تحویل خواهد داد؛ آیا می توانم قبل از تحویل گرفتن واحد مسکونی آن را به شخص دیگری به قیمت بیشتر بفروشم؟

ج: اگر هنوز موعد تحویل گرفتن آن نشده است نمی تواند بفروشد و معامله دوم باطل است. ولی بعد از تمام شدن مدت و پس از رسیدن موعد تحویل، فروختن آن اشکال ندارد، اگرچه آن را تحویل نگرفته باشد.[1]

تفاوت واحد تحویلی با واحد معامله شده

س265. اگر مشتری بعد از تحویل گرفتن واحد مسکونی متوجه شود بعضی از خصوصیات گفته شده در قرارداد رعایت نشده و واحد تحویلی از نظر خصوصیات مانند نقشه، نوع و کیفیت مصالح به کار رفته و... متفاوت است؛ حکم این معامله و وظیفه خریدار چیست؟

ج: مشتری در معامله سلف فقط موظف است همان مبیع با صفات قرارداده شده بین دو طرف را تحویل بگیرد؛ البته اگر جنسی مصداق مبیع بوده ولی با ویژگی بهتر، لازم است مشتری قبول کند.

س266. اگر فروشنده و سازنده ی واحد مسکونی، مصالح بهتری را از آنچه در قرارداد معامله ذکر شده، استفاده کند، آیا فروشنده می تواند قیمت مابه التفاوت را از مشتری مطالبه کند؟

ج: نمی تواند ما به التفاوت را مطالبه کند، مگر اینکه ضمن معامله شرط شده باشد.

پیش فروش به شرط بازخرید

س267. شخصی به علت نیاز به پول برای تکمیل ساختمان، تعدادی از واحدهای ساختمان نیمه تمام خود را در قالب معامله پیش فروش، مثلاً متری سیصد هزار تومان می فروشد و در ضمن معامله شرط می کند که اگر در مدت مثلاً یک سال توان خرید همان واحدهای فروخته شده را داشته باشد، بتواند آنها را از مشتری ها بخرد[2]؛ البته با محاسبه ی سود پنج درصد بنا به آنچه در عرف بازار مرسوم است و در غیر این صورت، معامله به قوت خود باقی بماند؛ آیا این معامله و شرط ضمن آن صحیح است؟

ج: فروش به نحو مذکور با تعیین مشخصات دقیق واحدهای مورد فروش و شرط خرید از خریدار به مبلغ قراردادی در آینده اشکال شرعی ندارد، به شرط آنکه فروش و خرید جدّی باشد نه فرار از ربای قرضی که بخواهد پولی از خریدار اسمی بگیرد و بعداً همان پول را با سود برگرداند.

قانون پیش فروش ساختمان

س268. یکی از بندهای قانون مصوّب پیش فروش ساختمان که دو طرف با این نام به خریدوفروش می پردازند، گویای این مطلب است که پیش خریدار (مشتری) باید حداقل 10% از مبلغ کل واحد را در مجلس عقد معامله و بقیه را در اقساط مشخص در طول ساخت و نسبت به پیشرفت مراحل ساخت به فروشنده پرداخت کند؛ آیا این نوع معامله و قرارداد جایز است و این معامله چه نوع معامله ای است؟

ج: در فرض سوال فقط به مقداری که ثمن در مجلس معامله پرداخت می شود، پیش فروش صحیح است و نسبت به بقیه باطل است، اما اگر قرارداد یادشده در قالب عقد صلح انجام شود، اشکال ندارد.

[1]. این سوال و جواب برای زمانی است که معامله ی انجام شده به صورت پیش فروش شرعی باشد، اما اگر در قالب عقود دیگر مثل مشارکت در ساخت و... باشد که غالباً الان در بین مردم این گونه رواج دارد، حتی قبل از تحویل گرفتن واحد می توان آن را فروخت.

[2]. در حقیقت، فروشنده برای خودش در معامله حق خیار و حق فسخ معامله را قرار می دهد که در اصطلاح فقهی به این شرط «بیع خیاری یا خیار شرط» گفته می شود.

قرارداد سفارش ساخت

س269. صاحب زمینی هستم که قصد دارم یک واحد مسکونی در آن بسازم و با پیمانکار ساختمانی قرارداد بسته ام که ساختمانی را با مشخصات معلوم تا مدت مشخص برایم بسازد و در مقابل هر متر مربع، 500 هزار تومان بپردازم؛ آیا این قرارداد صحیح است؟

ج: اشکال ندارد.

تعیین مبلغ قرارداد با ملاحظه قیمت تمام شده مصالح

س270. با توجه به اینکه امروزه قیمت مصالح ساختمانی حالت ثابتی ندارد، آیا می توان در قرارداد سفارش ساخت میزان پرداختی سفارش دهنده را با توجه به میزان تمام شده قیمت مصالح تعیین کرد؟ و یا باید میزان پرداختی و اجرتی که سفارش دهنده باید بپردازد از اول معلوم باشد؟

ج: اگر اجرت کار پیمانکار معین باشد و قیمت مصالح ساختمان به عهده صاحب کار باشد، اشکال ندارد.

واگذاری کار از پیمانکار به پیمانکار دیگر

س271. آیا پیمانکار می تواند بعد از قرارداد سفارش ساخت با مالک زمین، کار ساخت را به پیمانکار دیگر بسپارد؟ و اگر چنین کند، آیا سفارش دهنده می تواند معامله را فسخ یا از پیمانکار جریمه دریافت کند؟

ج: اگر شرط مباشرت[1] کرده باشند، پیمانکار حق ندارد کار را به دیگری بسپارد و در صورت تخلّف، سفارش دهنده (صاحب زمین) حق فسخ دارد.

شراکت در ساخت

س272. اگر دو نفر این گونه قرارداد ببندند که تهیه زمین به عهده یک نفر و سرمایه ساخت به عهده دیگری باشد و بعد از پایان ساخت، مالک زمین صاحب سه واحد و صاحب سرمایه مالک دو واحد از ساختمان بشوند؛ آیا این نوع قرارداد جایز است؟

ج: فی نفسه اشکال ندارد.

فسخ قرارداد مشارکت

س273. آیا در قرارداد مشارکت برای ساخت مسکن، دو طرف معامله درصورتی که برای قرارداد شرکت، زمان معینی را مشخص کرده اند، حق فسخ قرارداد را دارند؟

ج: بله هر دو طرف حق فسخ را حتی درصورتی که برای شرکت مدتی قرار دهند، دارند؛ مگر اینکه در ضمن عقد لازمی[2] (مانند بیع) شرط کنند که رجوع نکنند و یا یکی از آن دو رجوع نکند.

قرارداد مشارکت مدنی[3] با بانک

س274. با توجه به اینکه در قرارداد مشارکت مدنی، عامل در ساخت مسکن، وام گیرنده است، اما بانک در محاسبه سود خود از فروش واحد ساخته شده تنها میزان سهم اولیه خود و وام گیرنده را در نظر می گیرد و حق العمل وام گیرنده را در نظر نمی گیرد؛ آیا این کار جایز است؟

ج: اگر شرط کرده باشند و وام گیرنده قبول کرده، اشکال ندارد.

از بین رفتن بخشی از سرمایه در زمان قرارداد مشارکت

س275. اگر بعد از عقد مشارکت و در زمان ساخت و ساز، مقداری از سرمایه مشترک، تلف یا خسارتی به آن وارد شود، آیا وام گیرنده (عامل) ضامن خواهد بود؟

ج: اگر عامل طبق قرارداد عمل کرده و در حفظ سرمایه کوتاهی نکرده باشد، ضامن نیست.

س276. اگر بعد از عقد مشارکت و در زمان ساخت و ساز، وام گیرنده (عامل) خسارتی به سرمایه ساخت وارد کند، آیا ضامن است؟

ج: شریک، امین است، بنابراین، اگر بدون تفریط (کوتاهی و عدم محافظت از سرمایه) یا زیاده روی، مال تلف شود،ضامن نیست؛ و لذا اگر شریک منکر تفریط یا زیاده روی شود، با قسم خوردن در محکمه سخنش پذیرفته می شود.

[1]. شرط مباشرت یعنی اینکه پیمانکار باید خود مواد قرارداد را انجام دهد و نمی تواند آن را به دیگری واگذار کند.

[2]. تعریف عقد لازم: عقد لازم عقدی است که هیچ یک از دو طرف معامله به تنهایی حق برهم زدن (فسخ) آن را ندارد مگر در صورتی که در آن شرط فسخ تعیین شده باشد؛ مانند عقد بیع و عقد اجاره،
تعریف عقد جایز: عقد جایز عقدی است که هر یک از دو طرف در هر زمان که بخواهند می توانند آن را به هم بزنند؛ مانند عقد وکالت، عقد ودیعه.
عقود از نظر لزوم و جواز سه قسم اند:
الف ـ عقدی که اجرای آن بر هر دو طرف لازم باشد؛ مثل بیع، اجاره، نکاح.
ب ـ عقدی که اجرای آن فقط بر یکی از دو طرف لازم باشد مثل رهن نسبت به راهن و نه مرتهن.
ج ـ عقدی که از هر دو طرف جایز باشد؛ مثل عقد وکالت، شرکت، مضاربه، ودیعه و عاریه.

[3]. مشارکت مدنی عبارت است از درآمیختن سهم شرکت نقدی و غیر نقدی اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد به طور مشاع به منظور انتفاع طبق قرارداد.

وام فروش اقساطی مسکن

س277. شخصی برای دریافت تسهیلات فروش اقساطی مسکن به بانک مراجعه می کند؛ روال قانونی فروش اقساطی به این صورت است که بانک،وام گیرنده را وکیل می کند تا منزل دلخواه خود را به صورت نقد برای بانک بخرد و سپس همان منزل را به شکل اقساطی و به قیمتی که بانک می گوید، برای خود بفروشد و بدهی خود را در قالب اقساط پرداخت کند؛ اگر وام گیرنده طبق روال قانونی بانک عمل کند، آیا دریافت وام به این صورت جایز است؟

ج: این گونه تسهیلات وام نیست و اشکال ندارد.

اگر در فروش اقساطی بانک، وام گیرنده به جای خرید واقعی کالا، فاکتور صوری به بانک بدهد، آیا دریافت وام به این صورت جایز است؟

ج: جایز نیست.

س274. آیا در وام فروش اقساطی بانک، وام گیرنده می تواند خانه ی مسکونی خود را به صورت نقد به بانک بفروشد و دوباره آن را از بانک برای خودش به شکل نسیه و اقساطی بخرد؟

ج: این گونه معاملات که صوری و برای فرار از رباست، جایز نیست.

س275. آیا دریافت وام فروش اقساطی مسکن، بعد از خرید خانه و برای پرداخت بدهی خانه ی خریداری شده، جایز است؟

ج: جایز نیست.[1]

س276. فردی می خواهد ساختمانی را به مبلغ شصت میلیون تومان بخرد. اما موجودی او فقط چهل میلیون تومان است و برای تأمین بیست میلیون تومان باقی مانده به بانک، مراجعه و تقاضای تسهیلات فروش اقساطی کرده است. با توجه به اینکه بیست میلیون تومان، قیمت دو دانگ از این منزل است، بانک با پرداخت این مبلغ، دو دانگ از منزل یادشده را از فروشنده خریده و به صورت اقساطی به متقاضی می فروشد؛ آیا این نوع خریدوفروش مسکن یعنی فروش بخشی از مسکن به شکل اقساطی صحیح است؟

ج: اشکال ندارد.

خریدوفروش امتیاز وام

س277. آیا خریدوفروش امتیاز وام خرید مسکن، جایز است؟

ج: اگر بر اساس قوانین بانک، امتیاز دریافت وام، قابل واگذاری به غیر باشد، در این صورت قبل از گرفتن وام، فروش و یا مصالحه آن امتیاز در برابر دریافت وجه اشکال ندارد.

وجه التزام[2] (دیرکرد)

س278. در صورت تأخیر مشتری از پرداخت بموقع اقساط، بانک مبلغی را بعنوان وجه التزام (دیرکرد) دریافت می کند، آیا گرفتن و پرداخت آن اشکال دارد؟

ج: رعایت قوانین جمهوری اسلامی که به تصویب شورای نگهبان رسیده، لازم است.

س279. اگر مسئولان بانک بدانند مشتری دریافت کننده تسهیلات خرید اقساطی مسکن، طبق وکالتی که به وی داده شده، عمل نکرده[3]و با پول واریزی خانه نخریده است، آیا بانک حق دریافت سود در قالب فروش اقساطی را خواهد داشت؟

ج: اگر مشتری کالایی غیر از مورد قرارداد، خریداری کرده و بانک همان را اجازه دهد، باز می تواند سود دریافت کند اما اگر مشتری هیچ کالایی را نخریده باشد و یا بانک برابر مقرراتش نتواند خرید او را اجازه دهد، حق دریافت سود را ندارد.

[1]. چون اگر مشتری بعد از خرید خانه وام خرید مسکن بگیرد، در حقیقت مشتری می خواهد بدهی خود را پرداخت کند و هیچ معامله نقد و نسیه بین بانک و مشتری اتفاق نمی افتد؛ پس مقدار اضافی که مشتری می خواهد به بانک برگرداند، ربا و نزول خواهد بود؛ در نتیجه، جایز نخواهد بود. راهکار و روال قانونی و شرعی گرفتن وام مسکن این است که مشتری باید وام را قبل از خرید مسکن بگیرد؛ چون در حقیقت مشتری وکیل بانک برای خرید خانه می شود؛ مثلا بانک می خواهد وام 50 میلیونی خرید مسکن بدهد و مشتری می خواهد خانه 200 میلیونی بخرد؛ یعنی بعد از خرید خانه، به اندازه 50 میلیون، سهم بانک است و 150 میلیون خانه برای خود مشتری است.، بانک می گوید، من سهم خود را نسیه و اقساطی با بازپرداخت مثلا 10 ساله به 100 میلیون تومان می فروشم و مشتری هم می پذیرد؛ یعنی معامله نقد و نسیه اتفاق می افتد؛ پس، مقدار اضافی (50میلیون) که مشتری در مدت 10 سال به بانک می پردازد، از بابت سود پول نیست که ربا و نزول شود، بلکه از بابت بدهی مشتری است به بانک در قالب معامله نقد و نسیه، و این معامله هیچ اشکالی ندارد.

[2]. التزام در لغت به معنای همراه بودن، ملازمه شدن، به گردن گرفتن و ملزم شدن به امری است.
در اصطلاح نیز التزام ( وجه التزام ) از آن نظر که معمولا دو طرف آن را در ضمن عقد معین می کنند، و به همراه عقد است، به معنی لغوی آن نزدیک است. وجه التزام (= شرط جزا، شرط جزایی، تعویض اتفاقی به اصطلاح حقوقدانان عرب ) مبلغی است که متعاقدین در حین انعقاد عقد به موجب توافق ( خواه ضمن همان قرارداد اصلی باشد، خواه به موجب موافقت مستقل، که در این صورت باید پیش از بروز تخلف متعهد، از تعهد باشد ) به عنوان میزان خسارت (مادی یا معنوی) محتمل الوقوع ناشی از عدم اجرای تعهد و یا ناشی از تاخیر در اجرای تعهد، پیش بینی کرده و بر آن توافق کنند (ماده 230 قانون مدنی ایران و 1889 ق.مدنی). چنین توافقی هرگاه به صورت شرط ضمن عقد باشد شرط جزا یا شرط کیفری نامیده شده است.
یکی از بندها و مواد توافق شده در قراردادی که بین بانک و مشتری منعقد شده، آن است که بانک شرط می کند مشتری باید به طور مرتب اقساط خود را در سر رسیدهای مشخص شده بپردازد و در صورت پرداخت نکردن به موقع، مشتری باید بر اساس مصوبه بانک مرکزی که به تأیید شورای محترم نگهبان نیز رسیده است به میزان تأخیر در پرداخت بدهی، مبلغی را با عنوان وجه التزام بپردازد.

[3]. وقتی مشتری برای گرفتن وام (تسهیلات فروش اقساطی مثل خرید مسکن، خودرو، لوازم خانگی و...) به بانک مراجعه می کند، در حقیقت، بانک مشتری را وکیل خود می کند تا مشتری به نمایندگی از بانک کالای مورد نیاز خود را به صورت نقد برای بانک بخرد و سپس بانک آن را به صورت نسیه و اقساطی به او به مبلغ بیشتر (مبلغ پیشنهادی بانک) می فروشد؛ این نوع خریدوفروش نقد و نسیه از نظر شرعی اشکالی ندارد.