س295. آیا عقد اجاره، صیغه یا لفظ خاصی دارد؟

ج: هر لفظ یا عملی که مقصود را برساند برای انعقاد عقد اجاره کافی است.

س296. آیا امضای قرارداد، یا نوشتن نام موجر و مستأجر در عقد اجاره لازم است؟

ج: در تحقّق اجاره، تنظیم سند رسمی و ثبت آن شرط نیست بلکه اگر مالک به کسی بگوید: ملک خود را به تو اجاره دادم و او بگوید: قبول کردم، اجاره صحیح است؛ و نیز اگر حرفی نزنند و مالک به قصد اینکه ملک را اجاره دهد، آن را به مستأجر واگذار کند و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد، اجاره صحیح می باشد.

س297. کسی که نمی تواند حرف بزند، اگر با اشاره بفهماند که ملک را اجاره داده، یا اجاره کرده است، آیا عقد اجاره او صحیح است؟

ج: کسی که نمی تواند حرف بزند، اگر با اشاره بفهماند که ملک را اجاره داده یا اجاره کرده، صحیح است.

تعیین کردن

س315. اگر مالک در حال اجاره دادن بگوید، یکی از خانه ها را اجاره می دهم و انتخاب را بر عهده مستأجر بگذارد؛ آیا چنین اجاره ای صحیح است؟

ج: اجاره مذکور باطل است؛ مورد اجاره باید تعیین شود.

معلوم بودن

س316. آیا لازم است مستأجر مورد اجاره را قبل از اجاره ببیند؟

ج: باید مورد اجاره معلوم باشد؛ یعنی مستأجر باید آن را ببیند و یا اطلاع دقیقی از اوصاف قابل توجه[1] آن داشته باشد.

س317. اگر درباره مورد اجاره بین موجر و مستأجر اختلافی پیش آید، ادعای کدام یک مقدم است؟

ج: موارد، مختلف است.

قادر بودن بر تحویل دادن

س318. اگر کسی ملکی را غصب کند و مالک توان پس گرفتن آن را نداشته باشد، آیا می تواند همان ملک را به کسی که توان پس گرفتن آن را دارد، اجاره دهد؟

ج: مانع ندارد.

س319. اگر مالک بعد از عقد اجاره نتواند مورد اجاره را به مستأجر تحویل دهد؛ مثل اینکه مستأجر قبلی هنوز آن را را تخلیه نکرده باشد؛ حکم اجاره در چنین مواردی چیست؟

ج: اجاره صحیح است، ولی مستأجر حق دارد اجاره را فسخ و رجوع به اجرت کند و یا اجاره را باقی بدارد و عوض منفعت از دست رفته را از موجر مطالبه نماید.

باقی ماندن عین مورد اجاره

س320. آیا می توان معدن نمک، خاک مخصوص یک منطقه و مانندآن را برای آجر و سفال پزی اجاره داد؟

ج: چیزهای خوردنی و یا هرچیزی که با استفاده کردن تمام می شوند، اجاره داده نمی شوند اما می توان در ضمن عقود دیگر آنها را واگذار کرد.

قابل استفاده بودن

س321. آیا می توان زمین کشاورزی را که آب کافی برای آبیاری ندارد و عرفاً امکان استفاده از چنین زمینی هم وجود ندارد، اجاره داد؟

ج: چون امکان بهره مندی از آن وجود ندارد، نمی توان اجاره داد، مگر اینکه در آن محل باران کافی وجود داشته باشد.

غصبی و حرام نبودن مورد اجاره

س322. این جانب خانه ای را اجاره کرده ام ولی برخی می گویند، بخشی از پول خرید آن از مال حرام بوده است؛ وظیفه ام چیست؟

ج: تا زمانی که نمی دانید موجر خانه را با عین مال حرام خریده است، تصرّف در آن اشکال ندارد.

س323. آیا می توانیم خانه ای را که اطمینان داریم خمس به آن تعلق گرفته ولی صاحبش خمس آن را پرداخت نکرده است، اجاره کنیم؟

ج: مانع ندارد.

س324. اگر مدت اجاره تمام شود ولی مستأجر مِلک را تخلیه نکند، آیا تصرف مستأجر جایز است؟

ج: بدون اجازه ی مالک، بعد از مدّت اجاره، حکم غصب را دارد.

مِلک مُشاع[2]

س325. با دوستم یک باب مغازه را به صورت شراکتی خریده ایم؛ آیا می توانم آن را اجاره دهم؟

ج: اجاره جزء مشاع جایز است اما بدون اذن شرکا نباید به مستأجر تحویل داده شود.

س326. در یک کشتارگاه مرغ و ملک تابع آن، سه نفر شریک هستیم و به علت ناهماهنگی تصمیم گرفتیم به شراکت پایان داده، از هم جدا شویم؛ در نتیجه، کشتارگاه و ملک یادشده را بین شرکاء به مزایده گذاشتیم که یکی از ما سه نفر در مزایده برنده شد، ولی او از آن زمان که حدود دوماه می گذرد، هیچ پولی به دو نفر دیگر نداده است؛ آیا این معامله و مزایده باطل است؟

ج: مجرّد اعلام مزایده و پیشنهاد قیمت بیشتر توسط یکی از شرکاء، یا دیگران، برای تحقّق بیع و انتقال ملکیّت، کافی نیست و تا بیع سهام، بر وجه صحیح شرعی محقق نشود، شراکت به حال خود باقی است؛ ولی اگر بیع، به طور صحیح صورت گیرد، تأخیر خریدار در پرداخت پول آن، اثری در بطلان معامله ندارد.

س327. سه نفر باهم، چند مکان تجاری را خریده اند ولی یکی از شرکاء با فروش، اجاره و حتی استفاده از آن مغازه ها مخالفت می کند؛
الف) آیا جایز است یکی از شرکا، بدون اجازه ی دو شریک دیگر سهم خود را بفروشد، یا اجاره دهد؟
ب) آیا جایز است بدون اجازه ی دو شریک دیگر، در آن مکانها مشغول به کار شود؟
ج) آیا جایز است یکی از آن مکانها را برای خود بردارد و بقیه را به دو شریک دیگر بدهد؟

ج:
الف) هر یک از شرکاء می توانند سهم مشاع خود را بفروشند، بدون آنکه منوط به اذن دیگران باشد؛
ب) جایز نیست هیچ یک از شرکاء، بدون رضایت بقیه ی آنان در مال مشترک تصرّف کنند؛
ج) هیچ یک از شرکاء نمی توانند به طور یک جانبه و بدون موافقت دیگران سهم خود از مال مشترک را جدا کنند.

تخلیه ملک مورد اجاره

س328. اگر مستأجر بعد از پایان یافتن قرارداد، ملک را تخلیه نکند و دادگاه برای این کار دوماه به مستأجر مهلت دهد، آیا از نظر شرعی مالک می تواند علاوه بر اجاره بها، خسارت دوماه را از مستأجر بگیرد؟

ج: در فرض مرقوم اگر نسبت به دوماه قراردادی نداشته باشند، مالک می تواند اجرة المثل اجاره دوماه را از مستأجر مطالبه کند.

س329. اگر مستأجر بخواهد زودتر از موعد قرارداد، ملک استیجاری را تخلیه کند و مالک نیز تا پایان مدت قرارداد پول پیشِ مستأجر را نپردازد، وظیفه چیست؟

ج: موجر و مستأجر باید پای بند به شرایط عقد اجاره باشند و اگر مستأجر قبل از مدت اجاره بدون رضایت موجر ملک را تخلیه نماید باید همه اجاره بها را به موجر پرداخت نماید و بر موجر لازم نیست پول پیش را زودتر از موعد مقرر بدهد.

س330. مالک با مستأجر شرط کرده است که در صورت تخلیه نکردن خانه پس از پایان مدّت اجاره، باید برای هر روز مبلغی بیشتر از اجرت المثل آن زمان را بپردازد؛ آیا مستأجر که در ضمن عقد اجاره متعهد به پرداخت این مبلغ شده است، باید آن را پرداخت کند؟

ج: وفا و عمل به شرطی که در ضمن عقد لازم ذکر شده، واجب است.

1. اوصافی که رغبت ها (خواستن یا نخواستن) به سبب بود یا نبود آن اوصاف تغییر می کند.

[2]. مال مشاع، مالی است که دو نفر یا بیشتر در آن شریک باشند و سهم هریک را نتوان در خارج از هم تشخیص داد؛ مثل خانه ای که با ارث به فرزندان می رسد و یا چند نفر با پول مشترک خانه ای می خرند که هر یک نسبت به سهم خود در آن شریک اند؛ یعنی جزء جزء آن خانه به طور اشاعه برای همه شُرکاست.

س331. اگر موجر به مستأجر بگوید: هرچه قدر توان مالی داری اجاره بده؛ آیا چنین عقد اجاره ای صحیح است؟

ج: باید مقدار اجاره بها در عقد اجاره معلوم باشد.

س332.
الف) اگر مستأجر از مال مورد اجاره بیش از حد متعارف استفاده کند، حکم اجاره بها در این صورت چیست؟
ب) اگر موجب خسارت شود، چه حکمی دارد؟

ج:
الف) اگر قرارداد اجاره، مبنی بر استفاده در حدَ متعارف بوده است، مستأجر ضامن استفاده های بیش از حد متعارف است.
ب. اگر خسارت به جهت استفاده غیر متعارف بوده است، مستأجر ضامن است.

س333. اگر شخصی زمین خود را برای کشت محصولی اجاره دهد، آیا می تواند در قرارداد شرط کند که اجاره بها از همان محصول باشد؟ و اگر اشاره ای به نوع اجاره بها نشود، حکم دریافت اجرت از محصول زمین چیست؟

ج: مانع ندارد، البته باید مقدار اجاره بها معلوم باشد.

س334. شخصی خانه ای را اجاره کرده و اسباب و وسایل منزلش را هم به آنجا انتقال داده، ولی چند ماهی است که ساکن نشده و اجاره بها را هم پرداخت نکرده است؛ آیا صاحب خانه می تواند برای تأمین اجاره بها همان خانه را به شخص دیگری اجاره دهد؟

ج: اگر اجاره بر وجه صحیح شرعی محقق نشده باشد، مانند اینکه مدّت را تعیین ننموده اند، مستأجر حقّی در متعلّق اجاره ندارد، بلکه اختیار آن در دست مالک است و می تواند هرگونه که بخواهد در آن تصرّف کند؛ ولی اثاث مستأجر در نزد او امانت است و باید آن را حفظ نماید و هنگام بازگشت او می تواند اجرة المثل اتاق را در مدّتی که با بستن درب آن و گذاشتن لوازم در آن تصرّف کرده، از مستأجر مطالبه کند، ولی درصورتی که اجاره به نحو صحیح شرعی محقق شده باشد، مالک باید منتظر پایان مدّت اجاره بماند و حق مطالبه ی اجاره ی تمام آن مدّت را از مستأجر دارد و بعد از پایان مدّت، مستأجر دیگر حقی در آن خانه نداشته و مانند حالتی است که اجاره از اصل باطل باشد.

زمان و نحوه پرداخت اجاره بها

س335. اجاره بها چه زمانی باید به موجر پرداخت شود؟

ج: مستأجر به محض تحویل گرفتن مورد اجاره باید کل اجرت (اجاره بها) را بپردازد؛ مگر شرطی غیر آن در ضمن عقد اجاره بوده باشد. مثلاً شرط کرده باشند که ماهیانه پرداخت شود.

س336. به پیشنهاد مستأجر و با رضایت موجر، اجاره بهای یک سال به طورکامل به صورت چک و به تاریخ آخرین ماه اجاره، به موجر تحویل داده شده؛ اگر مبلغ چک بیش از مجموع اجاره بهای یک سال باشد، چه حکمی دارد؟

ج: اگر از اول وجه اجاره را ـ به ملاحظه اینکه نسیه یکساله است ـ بیشتر از مقدار وجه اجاره ی نقد در عقد اجاره تعیین کنند، اشکال ندارد، ولی افزودن مبلغی بر اجاره بها در عقد اجاره به حساب مدت تأخیر، ربا و حرام است.

س337. شخصی منزلی را به مبلغ معیّنی و برای مدّت مشخصی اجاره کرده و مبلغی را برای اجاره آن خانه برای مدّت مشخص دیگری بعد از پایان مهلت مقرّر، پیشاپیش به موجر پرداخت کرده که بیشتر از مقدار اجاره قبلی است، به این شرط که مالک تا مدّت معیّنی از او تخلیه خانه را تقاضا نکند و الا باید اجاره مدّت دوم را هم هنگام تخلیه مانند اجاره مدّت اول بپردازد و مبلغ مازاد را به او برگرداند، ولی مالک قبل از پایان مدّت یادشده از او تقاضای تخلیه خانه را کرده و از بازگرداندن مبلغ اضافی هم خودداری می کند؛ حکم این مسأله چیست؟ و آیا جایز است مالک مبلغی را از مستأجر در برابر هزینه رنگ کاری خانه بگیرد؛ با آنکه هیچ قراردادی در این باره بین آنان وجود ندارد؟

ج: درصورتی که در ضمن عقد اجاره شرط کرده باشند که اگر موجر قبل از موعد مقرّر تقاضای تخلیه خانه را بنماید، مستأجر بعد از پایان مدّت اجاره فقط موظّف به پرداخت همان اجاره زمان اول برای مدّت اجاره دوم است و موجر حق ندارد بر خلاف شرط خود مبلغ بیشتری را مطالبه کند و اگر مبلغی اضافی دریافت کرده باید به مستأجر برگرداند و آنچه را هم صرف رنگ کاری و تعمیر خانه نموده، بر عهده مستأجر نیست.

گرفتن إجاره بها بیش از حد متعارف

س338. من خانه ای دارم که گاهی آن را به مسافران اجاره می دهم و گاهی در ایام شلوغ حاضرند تا چهار برابر قیمت متعارف اجاره بپردازند،گرفتن این مبالغ چه حکمی دارد؟

ج: درصورتی که به حد اجحاف نرسیده و با رضایت اشخاص باشد، اشکال ندارد و اگر در این زمینه مقرراتی وجود دارد، باید مراعات شود.

تأخیر در پرداخت اجاره بها

س339. تأخیر در پرداخت اجاره بهاء چه حکمی دارد؟

ج: جایز نیست، مگر اینکه موجر راضی به آن باشد.

تقاص[1] و جریمه در اجاره بها

س340. آیا جایز است مالک برای تأخیر مستأجر در پرداخت اجاره بها پرداخت جریمه را شرط کند؟

ج: جریمه ی تأخیر در پرداخت وجه اجاره، یا جریمه ی اصل امتناع از پرداخت وجه اجاره صورت شرعی ندارد، هرچند در قرارداد اجاره شرط شود؛ و مستأجر بیش از مقدار اجاره بها که در قرار داد تعیین شده است و باید حتماً بپردازد، چیز دیگری بدهکار نیست.

س341. اگر مستأجر اجاره بهاء را پرداخت نکند، طبق روال قانونی گرفتن اجاره بها از مستأجر طولانی مدت و همراه با صرف هزینه ی زیاد خواهد بود؛ در این صورت آیا موجر می تواند خودش مخفیانه به همان میزان از اموال مستأجر بردارد؟

ج: در فرض سؤال موجر باید از طریق قانونی اقدام نماید؛ بله، درصورتی که مستأجر بدهی خود را به موجر قبول داشته باشد و توان مالی پرداخت بدهی را نیز داشته باشد و در عین حال از پرداخت آن امتناع کند، موجر می تواند تقاص نماید.

حکم اجاره بها بعد از فسخ یا اتمام زمان اجاره

س342. مدت اجاره ی خانه ای پایان یافته است اما صاحب خانه می گوید، تا وقتی مستأجر جدید نیامده است نمی توانم پول پیش شما را بدهم و مستأجر حدود دوماه دیگر در همان خانه می ماند، آیا مستأجر در این دوماه باید اجاره بهایی را که پیش از این می پرداخته، محاسبه کند یا اجاره بهایی را که مستأجر جدید به موجر خواهد داد؟

ج: تابع توافق دو طرف می باشد.

س343. اگر مستأجر قبل از تمام شدن مدت اجاره، قرارداد آن را فسخ کند، در مورد پرداخت اجاره بهاء چه وظیفه ای دارد؟

ج: تا زمانی که مستأجر شرعاً حق فسخ نداشته باشد، فسخ اجاره توسط او صحیح نیست و بر فرض ثبوت خیار برای او اگر معامله را فسخ کند باید اجاره روزهای قبل از فسخ را بپردازد.

س344. اگر عقد اجاره باطل باشد، درصورتی که موجر نمی دانسته و عقد اجاره جدیدی هم امضا نکرده باشد؛ حکم اجاره بها در آن مدت چیست؟ اگر موجر به باطل بودن عقد اجاره آگاه باشد، حکمش چیست؟

ج: اگر اجاره باطل باشد، مالک می تواند اجرة المثل مدت استفاده ی مستأجر را از او مطالبه کند و در این جهت بین علم و جهل موجر و مستأجر به باطل بودن اجاره فرقی نیست.

س345. اگر صاحب خانه منزل مسکونی را به مستأجر تحویل دهد ولی مستأجر با تأخیر اسباب کشی کند، آیا پرداخت اجاره بها در این مدت لازم است؟

ج: اگر صاحب مال چیزی را که اجاره داده، تحویل دهد، اگرچه مستأجر تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد ولی تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند، باید اجاره بها را بپردازد.

س346. اگر مدت اجاره ی خانه ای به پایان رسیده باشد ولی مستأجر نتواند در زمان مقرر خانه را تحویل دهد، وظیفه او نسبت به اجاره بها چیست؟

ج: بعد از إتمام مدت اجاره اگر مستأجر خانه را تحویل ندهد، ضامن أجرت المثل[2] خانه خواهد بود.

س347. سکونت مستأجر بعد از اتمام زمان اجاره، چه حکمی دارد؟

ج: کسانی که خانه یا دکان یا غیر آنها را از صاحبانش اجاره می کنند، مدت اجاره که به سر رسید، حرام است بدون اذن صاحب محل در آن جا اقامت کنند و باید محل را فوراً با عدم رضایت صاحبش تخلیه کنند و اگر نکنند، غاصب و ضامن محل و ضامن مثل مال الاجاره آن هستند و برای آنها به هیچ وجه حقی شرعاً نیست؛ چه مدت اجاره آنها کوتاه باشد یا طولانی و چه بودن آنها در مدت اجاره موجب زیادی ارزش محل شده باشد یا نه و چه بیرون رفتن از محل موجب نقص در تجارتشان باشد یا نه.

س348. اگر کسی زمینی را برای زراعت یا کاشت محصولی مثل یونجه اجاره کند، ولی بعد از تمام شدن زمان قرارداد، امکان برداشت محصول برای بار دوم و سوم هم باشد، اجاره و محصول موجود چه حکمی دارد؟

ج: اگر عقد اجاره تمدید نشود، مالک می تواند اجرة المثل مدت استفاده مستأجر از زمین را پس از اتمام مدت اجاره از مستأجر مطالبه کند.

[1]. تصاحب مال دیگری را بدون اذن وی در ازای مال خود «تَقاص» گویند.

[2]. منظور از اجرت المثل، یعنی مستأجر باید اجاره بهای متعارف امثال این نوع خانه را بپردازد.

س349. اگر موجر (مالک خانه، مغازه، زمین و ...) به مستأجر بگوید: این خانه یا مغازه را تا هر زمانی که دوست داشته باشی به تو اجاره می دهم، آیا این نوع اجاره صحیح است؟

ج: باید در عقد اجاره مدت اجاره معلوم باشد و الا اجاره باطل خواهد بود.

س350. خانه ای با اجاره بهای مشخصی اجاره شده ولی مدت اجاره (شروع و پایان) معین نیست؛ آیا این نوع اجاره صحیح است؟

ج: باید مدت استفاده را معین نمایند و اگر معلوم نباشد، اجاره باطل است و اگر فقط شروع اجاره ذکر نشود ولی زمان اتمام اجاره مشخص باشد، اجاره صحیح است؛ چون ابتدای آن بعد از خواندن صیغه اجاره خواهد بود.