س151. منظور از خیار فسخ در خریدوفروش، چیست؟

ج: حق به هم زدن معامله را خیار یا اختیار فسخ گویند.

س152. در معامله ای دو طرف شرط می کنند که همه حقوق مربوط به فسخ مانند خیار عیب و بقیه خیارات را إسقاط کنند؛ آیا خیارات إسقاط می شوند و این شرط صحیح است؟

ج: اگردر ضمن عقد، تمام خیارات اسقاط شده باشد، دیگر طرف مقابل از هیچ حق خیاری برخوردار نخواهد بود.

س153. آیا پشیمانی یکی از دو طرف می تواند باعث فسخ معامله شود؟

ج: به جز موارد مذکور از انواع خیارات، دو طرف باید به معامله ملتزم باشند و حق به هم زدن آن را ندارند و صرف پشیمانی یکی از دو طرف موجب حق فسخ نمی شود.

س154. آیا فروشنده یا مشتری یا هردو، می توانند ادّعاکنند که چون قصد و غرض آنها از معامله محقق نشده است، معامله را فسخ کنند؟

ج: عدم تحقّق غرض تا زمانی که به صورت شرط در ضمن عقد ذکر نشود و یا انعقاد عقد مبنی بر آن نباشد شرعاً موجب ثبوت خیار فسخ نمی شود.

س155. اگر کسی حق خود را مطالبه نکند یا با تأخیر مثلاً بعد از دوسال مطالبه کند؛ آیا این حالت موجب سقوط حق می شود؟

ج: مجرّد عدم مطالبه ی حق یا تأخیر در آن برای مدّتی موجب سقوط حق نمی شود، مگر درصورتی که حق فی نفسه محدود به زمان معیّنی باشد.

س156. زمینی را به شخصی فروختم به این شرط که پول آن را در طی چهارسال بپردازد، ولی از همان زمان معامله، از فروش زمین پشیمان شدم و بعد از گذشت یک سال از مشتری خواستم که زمین را به من برگرداند، ولی او از انجام این کار خودداری کرد؛ آیا راهی برای رجوع از این معامله وجود دارد؟

ج: مجرّد پشیمانی از بیع، بعد از معامله، از نظر شرعی اثری ندارد؛ بنابراین بعد از آنکه بیع به طور صحیح واقع شد شرعاً نسبت به انتقال مبیع به خریدار نافذ است و فروشنده حق ندارد مبیع را از او پس بگیرد، مگر درصورتی که بر اثر تحقّق یکی از اسباب خیارات، خیار فسخ داشته باشد که در این صورت می تواند بیع را فسخ نماید.

س157. آیا فروشنده بدون ثبوت خیار، حقّ فسخ معامله را دارد؟ و آیا می تواند بعد از تحقّق بیع، قیمت مبیع (کالا) را افزایش دهد؟

ج: حق انجام هیچ یک از موارد مذکور را ندارد.

س158. چند نفر ملکی را از شخصی خریده و در چندین نوبت، بخشی از پول آن را به او پرداخته اند و پرداخت بقیه آن هم مشروط به ثبت سند رسمی به نام آنان بوده است؛ ولی فروشنده در انجام آن کوتاهی و از ثبت سند به نام آنان خودداری کرده و مدّعی فسخ معامله است؛ آیا فروشنده ملزم است طبق معامله عمل کند یا اینکه فسخ معامله به خواست او صحیح است؟

ج: تا زمانی که یکی از موجبات خیار از قبیل شرط یا غبن و یا غیر آنها برای فروشنده وجود نداشته باشد، فسخ معامله توسط او صحیح نخواهد بود؛ بلکه باید به بیع عمل نماید و شرعاً ملزم به ثبت رسمی آن ملک به نام خریداران است.

س159. بنده آپارتمان مسکونی خود را با سند عادی فروخته، بخشی از پول آن را گرفتم و قرار بر این شد که باقی مانده ی پول آن را هنگام ثبت سند رسمی به نام مشتری از او بگیرم، ولی اکنون از فروش خانه ی خود پشیمان هستم و مشتری هم اصرار می کند که خانه را تخلیه کنم؛ وظیفه چیست؟

ج: اگر بیع بر وجه صحیح شرعی محقّق شده باشد، فروشنده تا زمانی که حق فسخ نداشته باشد، نمی تواند به مجرّد پشیمانی و نیاز به مبیع از تسلیم آن به خریدار خودداری نماید.

س160. مکانی، مصادره شده و سپس دولت آن را واگذارکرده و در آن مکان مجتمع های مسکونی ساخته شده است؛ ولی بنده پس از خرید و سکونت، از این موضوع مطلع شدم و بعد نارضایتی خود را به فروشنده اعلام کردم؛ آیا حق فسخ معامله را دارم؟

ج: صِرف عدم رضایت، سبب فسخ معامله ی مذکور نیست.

مغبون شرعی

س161. منظور از خیار غبن در خریدوفروش چیست؟

ج: اگر خریدار یا فروشنده در معامله فریب خورده باشد؛ یعنی خریدار بیش از قیمت واقعی جنس را پرداخته یا فروشنده کمتر از قیمت واقعی فروخته باشد، به گونه ای که عرفاً تفاوت قیمت قابل چشم پوشی نیست، در این حالت خیار غبن وجود دارد؛ یعنی شخص مغبون حق به هم زدن معامله را دارد.

س162. چه میزان تفاوت قیمت در معامله باعث ایجاد خیار غبن می شود؟

ج: اگر تفاوت قیمت از نظر عرف قابل مسامحه نباشد و عقلا به آن اعتناء کنند، در این صورت با فرض ناآگاهی طرف مقابل و فریب خوردن وی، خیار غبن وجود دارد.

س163. اگر قیمت مِلک در زمان کوتاه مثلاً کمتر از یک ماه افزایش بیابد ولی در زمان معامله قیمتش پایین باشد، آیا این افزایش و تفاوت قیمت، باعث ثبوت خیار غبن می شود؟

ج: معیار، قیمت زمان معامله است؛ یعنی اگر مشتری پرداخت قیمت جنس را از زمان آن به تأخیر بیندازد و قیمت جنس نسبت به روز معامله افزایش یابد، این امر باعث ثبوت خیار غبن برای فروشنده نمی شود و معیار خیار غبن، وجود غبن و ضرر نسبت به روز معامله است. البته اگر مشتری پول را در زمانی بپردازد که تورم حاصل شده، باید احتیاطاً نسبت به کاهش ارزش پول با فروشنده مصالحه کند.

س164. بنده زمینی را به مبلغی فروختم و سپس شخصی به من گفت که در این معامله ضررکرده ای؛ آیا با گفته ی او خیار غبن برای من ثابت می شود؟

ج: تا زمانی که ثابت نشده شما آن را بدون اطلاع به قیمتی کمتر از قیمت زمان فروش، به مقداری که قابل مسامحه نیست، فروخته اید، خیار غبن ندارید.

س165. آپارتمانی را خریده و 80 درصد قیمت آن را پرداختم و در آن ساکن شدم؛ درحالی که فروشنده، مصادره ای بودن زمین آپارتمان مورد معامله را در موقع تنظیم مبایعه نامه مخفی کرده و آپارتمان را به قیمت غیرمصادره ای فروخته است؛ آیا می توانم معامله را فسخ کنم؟

ج: در فرض سؤال، هم از باب عیب و هم از باب غبن حق فسخ دارید.

س166. اگر مشتری پرداخت قیمت ملک را از زمان آن به تأخیر بیندازد و قیمت ملک نسبت به روز معامله افزایش یابد؛ آیا این امر باعث ثبوت خیار غبن یا خیار تأخیر برای فروشنده می شود؟

ج: معیار ثبوت خیار غبن، حصول غبن نسبت به قیمت عادلانه در زمان معامله است؛ مثل اینکه کالایی را به قیمتی کمتر از قیمت زمان بیع به مقداری که عرفاً قابل مسامحه نیست، بفروشد، ولی افزایش قیمت بعد از تحقّق عقد، معیار غبنی که موجب خیار است، نمی باشد؛ همان گونه که مجرّد تأخیر در پرداخت ثمن موجب ثبوت خیار برای فروشنده نمی شود.

س167. اگر بین دو نفر معامله ای صورت بگیرد، به این شرط که خریدار پول مبیع را برای مدّتی نپردازد تا معلوم شود که در این معامله مغبون شده است یا خیر؛ آیا خریدار حق فسخ دارد؟

ج: بیع با شرط تأخیر در پرداخت ثمن تا مدّت معیّن اشکال ندارد، هرچند به غرض کشف این امر باشد که مغبون شده است یا خیر؛ ولی تا زمانی که غبن او ثابت نشده، حق فسخ ندارد.

مغبون شدن غیرمسلمان

س168. اگر در معامله ی بین مسلمان و غیرمسلمان، غیرمسلمان مغبون شود؛ آیا غیرمسلمان حق خیار غبن دارد؟

ج: اگر شخص مغبون غیرمسلمان باشد، باز خیار غبن وجود دارد.

مطالبه تفاوت قیمت در خیار غبن

س169. اگر در معامله ای یکی از دو طرف خیار غبن داشته باشد، آیا می تواند تفاوت قیمت را از فروشنده بخواهد؟

ج: با فرض اینکه خریدار یا فروشنده اطمینان کنند که مغبون شده اند، اگر طرف مقابل سخن او را می پذیرد، مدعی می تواند فسخ کند، ولی نمی تواند تفاوت قیمت را پس بگیرد و در عین حال معامله را پا برجا بداند. لذا فقط یا حق فسخ یا قبول معامله غبنی را دارد، مگر آنکه دو طرف معامله راضی به پرداخت تفاوت قیمت باشند.

مخالفت یکی از دو طرف معامله با خیار غبن

س170. اگر با وجود خیار غبن، طرف مقابل حاضر به پذیرش آن نباشد، آیا می توانیم اقداماتی مانند تقاص و تلافی انجام دهیم؟

ج: اگرطرف مقابل سخن او را نمی پذیرد باید به حاکم شرع مراجعه نمایند.

س171. بعد از گذشت یک هفته از خرید خانه ای مشخص شد که در آن معامله مغبون شده ام، بنابراین برای فسخ آن به فروشنده مراجعه کردم ولی او با فسخ و برگرداندن پول من موافقت نکرد و در نتیجه، خانه در اختیار و تحت تصرّف من باقی ماند؛ سپس قیمت خانه گران شد و فروشنده هم درخواست فسخ معامله و تخلیه ی خانه را کرد، ولی من از پذیرش درخواست او خودداری کردم و از او خواستم مبلغی بیشتر از پولی که به او داده بودم، به من بپردازد ولی او از پرداخت مبلغ بیشتر خودداری کرد؛ آیا مراجعه من به فروشنده بعد از ثبوت غبن، برای فسخ معامله و یا رضایت من به قبول فسخ درصورتی که فروشنده مبلغی را بیشتر از پولی که به او داده بودم، به من بپردازد، فسخ معامله محسوب می شود یا خیر؟

ج: مجرّد مراجعه ذوالخیار به طرف دیگر معامله برای توافق بر فسخ آن و یا صرفِ رضایت او به بازگرداندن مبیع به فروشنده، در مقابل دریافت مبلغی زائد از او فسخ معامله محسوب نمی شود؛ ولی چون فسخ معامله توسط ذوالخیار منوط به موافقت طرف دیگر و بازگرداندن مبیع به او نیست، بنابراین اگر هنگامی که از غبن مطلع شدید واقعاً معامله را فسخ کنید، شرعاً صحیح است و بعد از آن، مالک خانه ی مزبور نیستید، بلکه بر شما واجب است که از آن رفع ید کنید و آن را به فروشنده تحویل دهید.

پشیمانی بعد از إعمال خیار غبن

س172. اگر شخص مغبون بعد از فسخ کردن معامله پشیمان شود، آیا می تواند مال مورد معامله را برای خود نگه دارد؟

ج: با فسخ کردن، معامله انجام شده از بین می رود و شخص مغبون مالک نبوده و واجب است مال را به طرف مقابل برگرداند.

فسخ بخشی از معامله با خیار غبن

س173. اگر خیار غبن ثابت شود آیا مغبون می تواند فقط معامله نصف مِلک یا بخشی از آن را فسخ کند؟

ج: در خیار غبن تبعیض جایز نیست؛ یعنی شخص مغبون، یا کل معامله را فسخ می کند یا کل آن را می پذیرد.

س174. بنده خانه ای را به شخصی فروختم؛ وی بعد از دادن پول و تحویل گرفتن خانه، اعلام کرد که مغبون شده است و معامله را فسخ کرد، ولی از آن زمان به دلایل مختلف از تخلیه ی خانه و دریافت پولی که به من پرداخته است، خودداری و بعد از گذشت دوسال ادعا می کند که من معامله را درباره نصف خانه فسخ کرده ام و در حال حاضر هم نصف پول را از من می خواهد؛ آیا با علم به اینکه او مدّعی غبن است و بر اثر آن بیع را فسخ کرده، آیا می تواند ادّعای مالکیّت نصف خانه را داشته باشد؟

ج: درصورتی که غبن مغبون ثابت شود، فقط حق فسخ بیع در تمام مبیع و استرداد مالی را که پرداخت کرده است، دارد و حق فسخ بیع در جزئی از مبیع یا حق مطالبه ی مبلغی بیشتر از مالی را که پرداخت کرده است، ندارد.

تأخیر در اعمال خیار غبن

س175. آیا تأخیر در إعمال خیار غبن و فسخ معامله، باعث از بین رفتن حق خیار غبن می شود؟

ج: اگر پس از مطلع شدن از غبن از حق فسخ استفاده نکند، در صورتی که نمی دانسته حق فسخ دارد یا اینکه می دانسته، اما به دلیلی عقلائی فسخ کردن را تاخیر انداخته است، خیار فسخ باقی است.

اختلاف در مساحت یا قیمت ملک

س176. شخصی زمینی را به مساحت معیّنی می فروشد و سپس معلوم می شود که مساحت واقعی زمین بیشتر از اندازه ای است که فروخته و پول آن را گرفته است؛ آیا او حق مطالبه قیمت مساحت بیشتر را دارد؟

ج: اگر تمام آن قطعه زمین را به تصور اینکه متراژ معیّنی دارد به قیمت معیّنی بفروشد و سپس معلوم شود که مساحت آن بیشتر است و در نتیجه ارزش آن بیشتر از قیمتی است که زمین را به آن قیمت فروخته است، بر اثر ثبوت خیار غبن، حق فسخ دارد، ولی اگر زمین را هر متری به قیمت معیّنی بفروشد، می تواند قیمت چند متر زائد را مطالبه کند.

تبصره: اگر شخصی هزار متر زمین فروخته و بعداً معلوم شده که مساحت زمین 1100 بوده است؛ در این مثال اگر قیمت متری زمین، بیان و کل زمین به قیمت مشخصی معامله شود (یعنی زمین در مقابل این مبلغ معین معامله شود) حق فسخ برای فروشنده وجود دارد. و اگر زمین متری فروخته شده است؛ یعنی پول پرداخته شده در مقابل هزار متر بوده است، فروشتنده می تواند قیمت صد متر اضافه را بگیرد و یا معامله را فسخ کند.

س177. چندسال پیش زمینی را به شخصی فروختم، اما دقیق از مساحت آن اطلاع نداشته، آن را حدوداً 250 متر مربع درنظرگرفتیم. حال، اطلاع پیداکرده ایم که زمین 310 متر مربع بوده است و آن شخص زمین را به کسی دیگر فروخته است؛ این معامله چه حکمی دارد؟

ج: اگر برای فروشنده احراز شود که مغبون شده می تواند معامله را به هم بزند و از شخص خریدار آن را مطالبه کند و شخص خریدار نیز به خریدار دوم مراجعه نماید.

س178. اگر مِلکی را پایین تر از قیمت واقعی اش بخرم، درحالی که مالک یا فروشنده از قیمت واقعی آن اطلاعی ندارد، آیا چنین معامله ای صحیح است؟

ج: در فرض سؤال، معامله صحیح است، هرچند در صورت مغبون شدن یکی از دو طرف، شخص مغبون خیار غبن دارد.

س179. اگر شخصی به خاطر نیاز مالی مجبور شود ملک یا اجناس خود را به قیمت پایین تری بفروشد، آیا پس از معامله می تواند ادعای خیار غبن کند؟

ج: در فرض مذکور چون هنگام معامله از قیمت خبر داشته، حق فسخ ندارد.

خیار غبن و اسقاط همه خیارات

س180. اگر در معامله ای دو طرف همه خیارات را إسقاط کنند و پس از معامله یکی از آن ها متوجه شود که مغبون شده است، آیا او حق فسخ دارد؟

ج: در فرض سؤال حق فسخ ندارد.

س181. فردی ملک خود را به مبلغ 14 میلیون تومان فروخته است؛ درحالی که یکی از شروط قرارداد، اسقاط همه خیارات و اسقاط خیار غبن فاحش برای دو طرف عقد بوده است؛ اما پس از بیع، فروشنده متوجه می شود ارزش ملک او بیش از 200 میلیون تومان است؛ آیا در چنین فرضی حق فسخ معامله را دارد؟

ج: خیار غبن با شرط سقوط خیار ساقط می شود، ولی به همان اندازه که مورد نظر بوده است؛ در فرض مذکور در مسئله که غبن فاحش ساقط شده است، آن مقدار غبنی که عرفاً نسبت به معامله ی مذکور فاحش باشد، مثلاً در معامله ی چهارده میلیون تومانی، تا دو برابر آن فاحش حساب می شود، نه پانزده برابر؛ بنابراین در فرض مذکور، فروشنده حق فسخ دارد.

پرداخت جریمه و خیار غبن

س182. معامله ای بین دو نفر، صورت گرفته و سند عادی هم درباره آن تنظیم شده است و آنها در ضمن عقد، شرط کرده اند که اگر هر یک از آنان از معامله پشیمان شود، باید مبلغ معیّنی را به طرف دیگر بپردازد؛ اگر یکی از دو طرف بر اثر مغبون شدن از معامله پشیمان شود، آیا حق فسخ دارد؟ و اگر معامله را بر اثر غبن فسخ کند، آیا باید به آن شرط عمل کند؟

ج: هرچند شرط پرداخت پول توسط کسی که از اتمام معامله خودداری کند، اگر ضمن عقد بیع بوده و یا عقد مبتنی بر آن باشد، فی نفسه صحیح و وفای به آن واجب است، لکن شامل موردی که معامله را می توان با خیار غبن فسخ نمود، نمی شود.

ثبوت خیار تخلف شرط

س183. در چه صورتی خیار تخلف شرط برای فروشنده یا خریدار ثابت می شود؟

ج: اگر فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری را انجام دهد یا شرط کند جنسی را که تحویل می دهد، طور مخصوصی باشد و به آن عمل نکند، طرف مقابل حق فسخ دارد.

شرط پرداخت هزینه های ملک

س184. این جانب مغازه تجاری خود را با سند عادی با شرایطی فروختم و یکی از شرط ها این بود که مالیاتهای آن را خریدار بپردازد، ولی وی تاکنون از پرداخت آن خودداری کرده است؛ آیا من حق فسخ معامله را دارم؟

ج: اگر به طور صریح در ضمن عقد شرط کرده باشند که در صورت عدم پراخت مالیاتها توسط خریدار، فروشنده حق فسخ بیع را داشته باشد و یا عقد مبتنی بر این امر واقع شده باشد، حق فسخ برای او ثابت است.

س185. شخصی خانه ای را که هنوز تکمیل نشده، خریده است، به این شرط که فروشنده در برابر ثبت آن به نام مشتری از او مبلغی را نخواهد، ولی فروشنده اکنون برای ثبت سند به نام مشتری از او مبلغی را می خواهد؛ آیا او چنین حقّی را دارد؟

ج: بر فروشنده واجب است به تعهدّی که هنگام خریدوفروش نموده، عمل کرده، مبیع را به مشتری تحویل دهد و سند آن را به نام او نماید و حق ندارد چیزی را بیشتر از آنچه که عقد مبتنی بر آن منعقد شده، مطالبه کند، مگر آنکه بنا به درخواست مشتری مبادرت به انجام عملی کند که از نظر عرف دارای ارزش بوده و زائد بر اعمالی باشد که در ضمن عقد بر آن توافق شده است.

س186. زمینی به قیمت معیّنی فروخته و تمام پول آن هم به فروشنده پرداخت شده و در ضمن عقد، مقرّر شده است که مشتری مبلغ معیّنی را به فروشنده در برابر ثبت سند رسمی به نام مشتری بپردازد. همه این امور در یک سند عادی نوشته شده است ولی در حال حاضر فروشنده در برابر تسلیم سند رسمی به مشتری مبلغ بیشتری را نسبت به مبلغ نوشته شده در سند عادی می خواهد؛ آیا او چنین حقی را دارد؟

ج: بر فروشنده واجب است بعد از تحقّق خریدوفروش به نحو صحیح شرعی به عقد بیع و همه اموری که در ضمن آن به نفع مشتری ملتزم شده، عمل کند و حق ندارد از او مبلغی را بیشتر از آنچه به آن ملتزم شده است مطالبه کند.

س187. پدر این جانب صاحب یک ساختمان تجاری بود که مدتی قبل به دلیل بدهی هایی که داشت، نیمی از آن را به صورت قطعی به شخصی فروخت و آن شخص در عوض متعهد شد، بدهی های پدرم را به طلبکارانش پرداخت کند، اما فقط نصف بدهی ها را پرداخت کرده است و از پرداخت بقیه خودداری می کند؛ آیا حق فسخ برای پدرم ثابت است؟

ج: با توجه به اینکه باید ثمن و نیز شرط ضمن عقد به طور دقیق مشخص باشد، در فرض صحت عقد مذکور خودداری خریدار از پرداخت بدهی فروشنده مجوّز فسخ معامله نیست؛ ولی اگر در معامله شرط کردند که تا مدّت معیّنی بدهی های فروشنده را که دقیقاً قبل از عقد مشخص شده است، بپردازد و خریدار عمل به شرط نکرده، از باب تخلّف شرط، حق فسخ برای پدرتان ثابت است؛ و ضمناً اگر معلوم باشد خریدار با موافقت طلبکاران طلب آنان را تقبّل کرده، فروشنده دیگر بدهی نسبت به طلبکاران ندارد، ولی چنانچه توافق فقط بین خریدار و فروشنده بر پرداخت بدهی فروشنده حاصل شده باشد، هر مقدار بدهی فروشنده را که خریدار نپرداخته، بر عهده ی شخص فروشنده باقی است که باید بپردازد.

شرط قانونی بودن ملک معامله شده

س188. فردی قطعه زمینی را خریده است به این شرط که اگر دولت از ثبت سند رسمی به نام او جلوگیری کند و یا معلوم شود که زمین در طرح شهرداری قراردارد، حق فسخ داشته باشد و چون خریدار نتوانسته است برای این زمین پروانه ساختمان بگیرد، در حال حاضر از فروشنده درخواست فسخ و بازگرداندن پول زمین را دارد، ولی به این شرط که اگر شهرداری اجازه ساختمان سازی در این زمین را از زمان حاضر تا دوسال بعد بدهد، فروشنده دوباره زمین را به همان قیمت قبلی به او بفروشد؛ آیا خریدار حق تعیین چنین شرطی را دارد؟

ج: گر چه مشتری بر اساس شرط ضمن عقد که مورد قبول دو طرف است می تواند معامله را فسخ کند و پول زمین را از فروشنده مطالبه نماید ولی حق اشتراط چیزی را در ضمن فسخ علیه فروشنده ندارد.

تعیین بیعانه در خیار تخلف شرط

س189. اگر خریدار و فروشنده در ضمن تنظیم قرارداد بیع ملتزم شوند که حق به هم زدن معامله را نداشته باشند و درصورتی که مشتری بعد از امضای قرارداد از انجام معامله منصرف شود، حق مطالبه بیعانه ای را که به فروشنده داده است، ندارد و همچنین اگر فروشنده بعد از امضای قرارداد منصرف شود، باید علاوه بر برگرداندن بیعانه یادشده، مبلغ معیّنی را هم برای ضرر و خسارت به مشتری بپردازد؛ آیا شرط خیار یا إقاله آنان به صورت یادشده صحیح است؟ و آیا مالی که از این طریق به دست می آید، برای آنان حلال است؟

ج: شرط مذکور شرط خیار فسخ یا اقاله نیست بلکه شرط پرداخت مبلغی در صورت انصراف از انجام معامله است و این قبیل شروط به مجرّد ذکر و ثبت آنها در ضمن تنظیم قرارداد بیع و امضای آن، تا زمانی که در ضمن عقد ذکر نشوند، اثری ندارند، ولی با ذکر در ضمن عقد یا انعقاد عقد مبتنی بر آن صحیح بوده و وفا به آن هم واجب است و گرفتن مالی که به این ترتیب به دست می آید، اشکال ندارد.

س190. معامله ای بین فروشنده و خریدار با شروط معیّنی که مشتری به نفع فروشنده به آنها ملتزم شده، محقق شده و مشتری قسمتی از ثمن معامله را به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخته است ولی از عمل به بقیه شرط های معامله خودداری می کند؛ آیا مشتری حق الزام فروشنده به اتمام معامله را دارد؟

ج: فروشنده باید تا زمانی که عقد را بر اثر تخلّف شرط فسخ نکرده، به آن وفا کند، ولی اگر حق فسخ داشته باشد هرچند به دلیل تخلّف مشتری از بعضی از شروط باشد، جایز است بیع را فسخ نماید و در این صورت مشتری حق ندارد فروشنده را به چیزی غیر از بازگرداندن پولی که از او گرفته است، ملزم نماید.

س191. خریدوفروش و کسب درآمد با پول بیعانه ی دیگران و بدون اجازه آنها و سود به دست آمده، چه حکمی دارد؟

ج: اگر بیعانه پس از تمام شدن معامله و به عنوان مقداری از ثمن از مشتری دریافت شده باشد، ملک فروشنده است و کسب درآمد با آن برای فروشنده مانع ندارد؛ در غیر این صورت هرگونه استفاده از بیعانه منوط به رضایت مشتری است.

پرداختن جریمه و خیار تخلف شرط

س192. گاهی عبارت زیر در قراردادهای بیع نوشته می شود: «اگر یکی از طرفین، اقدام به فسخ معامله نمود باید فلان مبلغ را به عنوان غرامت به طرف دیگر بپردازد»؛ اوّلاً: آیا این عبارت، شرط خیار محسوب می شود؟ ثانیاً: آیا این قبیل شروط صحیح هستند؟ و ثالثاً: درصورتی که شرط باطل باشد، آیا عقد هم باطل است؟

ج: این شرط، شرط خیار محسوب نمی شود بلکه شرط پرداخت مبلغی در صورت انصراف از اتمام و تکمیل معامله است و این شرط اگر در ضمن عقد لازم باشد و یا عقد مبتنی بر آن منعقد شود، اشکال ندارد. ولی باید برای این قبیل شرطها که در قیمت مبیع مؤثّر هستند مدّت معیّنی ذکر شود و الا باطل است.

س193. اگر در ضمن معامله، با فروشنده شرط شود که در صورت تأخیر در تحویل مَبیع (ملک، کالا و...) از مدّت مقرّر، باید مبلغ معیّنی را به مشتری بپردازد؛ آیا عمل به این شرط لازم است؟

ج: شرط مذکور اشکال ندارد و بر فروشنده واجب است در صورت تأخیر تسلیم مبیع، به آن شرط عمل کند و مشتری هم می تواند خواستار عمل به شرط شود.

شرط حضور به موقع مشتری

س194. این جانب یک آپارتمان مسکونی را به شخصی فروختم، به این شرط که اگر در موعد مقرّر برای ثبت سند آپارتمان به نام او و دریافت باقی مانده مبلغ معامله، در دفتر ثبت اسناد رسمی حاضر نشود، حق فسخ معامله و فروش آپارتمان به قیمت روز به شخص دیگر را داشته باشم و چون خریدار در موعد مقرّر در دفتر ثبت اسناد حاضر نشد، معامله را فسخ کرده، آپارتمان را به شخص دیگری فروختم؛ آیا معامله دوم صحیح است؟

ج: مبادرت به فسخ بیع و فروش مجدّد مبیع به شخص دیگر طبق شروطی که دو طرف در ضمن عقد لازم به آن ملتزم شده اند، اشکال ندارد.

شرط دائمی در معامله

س195. شخصی باغ خود را با این شرط که تا وقتی زنده است، منافع آن برای خودش باشد، به فرد دیگری فروخته است؛آیا این بیع با شرط مذکور صحیح است؟

ج: فروش مبیع به نحوی که برای مدّتی مسلوب المنفعه[1] باشد، اشکال ندارد؛ به شرطی که مالیّت شرعی و عرفی داشته و قابل انتفاع باشد؛ هرچند بعد از پایان مدّتی که منفعت آن استثنا شده است. ولی اگر استثنای منافع تا مدّتی نامعیّن منجر به جهل به ثمن یا مثمن شود، بیع به علت غرر باطل است.

س196. شخصی مغازه تجاری را با این شرط که پشت بام مغازه ملک خود او باقی بماند و حق ساخت در آن را داشته باشد، فروخته است؛ آیا با وجود این شرط و با علم به اینکه اگر آن شرط نبود اصلاً آن را نمی فروخت، مشتری درباره پشت بام مغازه حقی دارد؟

ج: بعد از استثناء پشت بام مغازه در معامله، مشتری حقّی در آن ندارد.

شرط واگذارنکردن مِلک

س197. شخصی ملکی را از شخص یا سازمان و نهادی می خرد، مشروط براینکه خریدار، مِلک را به صورت بیع، صلح، هبه، رهن، اجاره، به هیچ شخص دیگری واگذار نکند؛ آیا این نوع شرط صحیح است؟

ج: مانع ندارد.

پای بند نبودن به شرط

س198. منزلی ملک دو نفر است و آنها تصمیم می گیرند که آن را بفروشند، مشروط به اینکه منزل دیگری بخرند، اما بعد از فروش، یکی از شرکا حاضر نمی شود خانه مشترک بخرد. با توجه به اینکه اگر شرط خرید خانه مشترک نبود، شریک دیگر هم راضی به فروش خانه نمی شد، آیا فروش منزل صحیح بوده است؟

ج: اگر شرط مذکور در ضمن عقد لازم نباشد، وجوب وفا ندارد.

شرط استفاده خاص از ملک

س199. آیا فروشنده می تواند ضمن عقد، شرط کند که خریدار، مورد معامله شده را برای منظور خاصی استفاده کند؛ مثلاً شخصی زمینی را بفروشد و با خریدار شرط کند که او زمین را فقط برای کشاورزی استفاده کند؟

ج: می تواند شرط کند و خریدار پس از قبول شرط، مکلّف است که بر طبق آن عمل نماید و تخلّف نکند.

فروشنده و شرط قیمت گذاری دوباره

س200. معامله ای انجام می شود و در یکی از بندهای قولنامه ی این معامله عبارت ذیل آمده است: «چنانچه فروشنده مایل به قیمت گذاری مجدّد باشد، قبل از انتقال سند توسّط کارشناس دادگستری، کارشناسی انجام می شود و ما به التّفاوت از مبلغ مورد معامله محاسبه می گردد و هزینه ی کارشناسی به عهده ی فروشنده است»؛ آیا این معامله صحیح است؟

ج: در فرض سؤال که تردید در ثمن وجود دارد، معامله صحیح نیست.

[1]. یعنی از آن منفعت و بهره ای به دست نیاید.

تعریف شرعی

س201. منظور از خیار عیب در معامله چیست؟

ج: اگر در جنس یا عوض آن عیبی باشد، خواه در حین عقد بوده باشد یا پس از عقد و قبل از تحویل، (طرفین) می توانند معامله را بر هم زنند یا تفاوت قیمت را بگیرند.

گرفتن تفاوت قیمت

س202. اگر در ملک معامله شده عیبی وجود داشته باشد، آیا می توانیم خسارت و تفاوت قیمت بگیریم یا فقط حق فسخ معامله را داریم؟

ج: در سه صورت اگر خریدار یا فروشنده بفهمد مال عیبی دارد فقط می تواند تفاوت قیمت را بگیرد: 1) بعد از معامله تغییری در مال بدهد که مردم بگویند مانند زمان تحویل نیست؛ 2) بعد از معامله معلوم شود، مال، معیوب است، اما فقط حق برهم زدن معامله را ساقط کرده باشند؛ 3) بعد از تحویل گرفتن مال عیب جدیدی ایجاد شود (به جز در حیوان که تا سه روز می تواند برگرداند).

آگاه شدن به عیب

س203. اگر خریدار بفهمد چیزی را که خریده، معیوب است، در چه صورتی نمی تواند معامله را فسخ کند؟

ج: در چهار صورت اگر خریدار بفهمد مالی معیوب است، نه حق فسخ دارد و نه حق گرفتن تفاوت قیمت:
الف) موقع خریدن، عیب مال را بداند؛
ب) پس از معامله بفهمد، اما به عیب مال راضی شود؛
ج) در وقت معامله بگوید: "اگر مال عیبی داشت پس نمی دهم و تفاوت قیمت هم نمی گیرم؛"
د) فروشنده در وقت معامله بگوید:" این مال را با هر عیبی که دارد می فروشم".

س204. اگر ثبت رسمی سند به نام خریدار در زمان معامله ممنوع باشد و او این مسأله را بداند، آیا موجب بطلان یا فسخ معامله می شود؟

ج: این امر باعث بطلان بیع نشده و در فرض مذکور موجب ثبوت حق فسخ هم برای او نمی شود.

خریدوفروش مِلک با تمامی عیوب

س205. اگر فروشنده شرط کند: "این خانه را با هر عیبی که دارد می فروشم"؛ آیا چنین شرطی در معامله صحیح است؟ و اگر بعد معلوم شود خانه عیبی دارد، آیا خریدار می تواند معامله را فسخ کند؟

ج: صحیح است و خریدار، نه حق فسخ دارد و نه حق گرفتن تفاوت قیمت.

س206. اگر خریدار در وقت معامله بگوید: "این مال مورد معامله هر عیبی داشته باشد، آن را پس نمی دهم و تفاوت قیمت هم نمی گیرم؛" اگر پس از معامله به خاطر عیبی معامله را به هم بزند و به گفته خود پای بند نباشد، آیا چنین حقی دارد؟

ج: در فرض مذکور اگر خریدار بفهمد مورد معامله معیوب است، نه حق فسخ دارد و نه حق گرفتن تفاوت قیمت.

وجود عیب های بیشتر نسبت به عیوب توافق شده

س207. اگر فروشنده هنگام معامله و قرارداد، عیب مال معامله شده را بگوید و با آن عیب بفروشد ولی پس از معامله معلوم شود که مال او در زمان قرارداد عیب دیگری هم داشته است، آیا مشتری حق خیار عیب دارد؟

ج: خریدار می تواند به خاطر این عیب دوم از حق فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت استفاده کند.

مشکلات قانونی مِلک

س208. اگر دفتر ثبت اسناد رسمی یا هر اداره و نهادی از ثبت مِلک به نام خریدار به خاطر مشکلات قانونی خود مِلک یا منع قانونی برای فروشنده، خودداری کند، آیا این کار باعث ثبوت حق فسخ برای خریدار می شود؟

ج: اگر بعد از معامله آشکار شود که انتقال رسمی مبیع به دیگری ممنوع است، با فرض اینکه این امر عرفاً عیب محسوب می شود، موجب ثبوت خیار برای خریدار می گردد.

س209. فروش زمین با کاربری کشاورزی درصورتی که تفکیک نشده باشد، چه حکمی دارد؟

ج: فی نفسه اشکالی ندارد ولی اگر قانونی در این مورد وجود داشته باشد، باید رعایت شود.

س210. حکم فروش ملکی که داخل طرح شهرداری قرارگرفته است، ولی خریدار از این موضوع اطلاع ندارد، چیست؟

ج: چون عرفاً عیب محسوب می شود، خریدار حق فسخ دارد.

س211. زمینی، فروخته شده، ولی پس از آن معلوم شده که آن زمین جزو اراضی موات[1] بوده و در اختیار دولت است؛ معامله انجام شده چه حکمی دارد؟

ج: تملک اراضی دولتی و فروش آن جایز نیست و معامله، باطل بوده و خریدار می تواند پول خود را پس بگیرد.

[1]. اراضی موات در لغت به معنی زمین های مرده و بی جان، و خشک و بایر و زمین های ویرانی است که مالک نداشته باشد.

در اصطلاح حقوقی طبق ماده ۲۷ قانون مدنی: … اراضی موات، یعنی زمین هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد.

البته به موجب ماده ۳ قانون زمین شهری، مصوب ۲۲/۶ / ۱۳۶۶: اراضی موات شهری، زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.

تعریف شرعی

س212. منظور از خیار رؤیت در خریدوفروش چیست؟

ج: اگر خریدار یا فروشنده، جنس و کالای مورد نظر خود را دیده باشد یا طرف مقابل خصوصیات جنس معینی را که طرف دیگر ندیده به او بگوید و معلوم شود آن گونه که او گفته، نبوده است، یا آن را برخلاف آنچه قبلاً دیده، بیابد؛ می تواند معامله را به هم بزند.

اختلاف در اوصاف شیئ معامله شده

س213. اگر فروشنده به خریدار بگوید که مساحت زمین، فلان متر مربع است و سند معامله بر همان اساس تنظیم شود و سپس خریدار متوجه شود که مساحت زمین بسیار کمتر از آن اندا زه ای است که فروشنده گفته است، آیا این معامله صحیح است و خریدار حق فسخ دارد؟

ج: اگر مشتری قطعه زمین را ببیند و آن را با اعتماد به شخص فروشنده نسبت به مقدار مساحت آن، خریداری کند، معامله صحیح است، ولی خریدار به علت تخلف وصف، حق فسخ دارد؛ امّا اگر به این گمان که مساحت آن زمین فلان مقدار است، هر متری از آن را به قیمت معیّنی بخرد و بعد مشخص شود که متراژ آن از مقدار گفته شده کمتر است، بیع نسبت به مساحت موجود، صحیح است و خریدار حق دارد پول مقدار ناقصی زمین را از فروشنده مطالبه کند و یا بیع را فسخ نموده و تمام ثمن را پس بگیرد.

منظور از خیار مجلس در خریدوفروش چیست؟

ج: تا زمانی که دو طرف معامله از مجلس معامله متفرق نشده اند، می توانند معامله را فسخ کنند. به چنین حق فسخی «خیار مجلس» می گویند.

آیا پرداخت بیعانه در معامله باعث از بین رفتن خیار مجلس می شود؟

ج: با فرض وجود سایر شرایط صحت بیع، پرداخت بیعانه یا عدم آن، اثری در خیار مجلس ندارد و همین که معامله صورت بگیرد، تا زمانی که متفرق نشده باشند، خیار مجلس وجود دارد؛ اگرچه چیزی هم ردّ و بدل شده باشد.

شخصی ساختمانی را خریده و مبلغی را به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخته و فروشنده بعد از سه ساعت، بیع را فسخ کرده و از تحویل دادن ساختمان به خریدار خودداری می کند؛ این کار او چه حکمی دارد؟

ج: اگر بعد از جدا شدن از مجلس بیع، معامله را فسخ کرده و هیچ خیار دیگری هم نبوده، فسخ، اثری ندارد. ولی اگر قبل از جدا شدن از مجلس بیع، معامله را فسخ کرده، صحیح است.

س221. منظور از خیار شرط در معامله چیست؟

ج: خیار شرط عبارت است از اینکه ضمن معامله ای شرط می شود که فروشنده یا خریدار یا هر دو یا شخص ثالثی تا مدت معینی حق بر هم زدن معامله را داشته باشد.

س222. اگر در معامله ای حق فسخ برای فروشنده قرارداده شود، آیا فروشنده بدون فسخ معامله می تواند جنس فروخته شده را دوباره بفروشد؟

ج: مبیع بعد از تحقق بیع خیاری تا زمانی که فسخ نشده، ملک مشتری است و فروشنده تا معامله اول را فسخ نکرده، حق فروش مجدد آن را به فرد دیگر ندارد و مشتری می تواند بعد از پایان مهلت خیار آن را به فرد دیگری بفروشد، هرچند هنوز آن را قبض نکرده باشد؛ مشروط بر اینکه فروشنده معامله را در مدّت خیار فسخ نکرده باشد.

س223. اگر در معامله ای حق فسخ برای فروشنده قرارداده شود، آیا مشتری می تواند مِلک خریده شده را بفروشد؟

ج: اگر فروشنده فقط برای خودش حق فسخ قرار دهد و مقصودش این نباشد که باید مبیع را تا پایان مدت خیار حفظ کند؛ در این صورت حق فروش مبیع برای خریدار وجود دارد.

س224. آیا قراردادن خیار شرطی که ممکن است همیشگی باشد (مثلاً شرط شود، فروشنده هر وقت بخواهد می تواند دو برابر وجه پرداختی را بدهد و قرارداد را فسخ کند)، صحیح است؟

ج: باید مدت خیار شرط را ضمن عقد معین کنند.

س225. منظور از خیار تدلیس در خریدوفروش چیست؟

ج: زمانی که خریدار یا فروشنده مال خود را بهتر از آن چه هست، نشان دهد، به گونه ای که قیمت مال در نظر مردم ارزشمندتر شود، طرف مقابل حق فسخ دارد.

س226. منظور از خیار شرکت در معامله چیست؟

ج: اگر معلوم شود که مقداری از جنس فروخته شده مال دیگری است؛ یعنی شریک دارد، اگر صاحب آن مقدار (شریک فروشنده) به آن معامله راضی نشود، خریدار می تواند معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد. این مسئله در مورد جنسی که مشتری به فروشنده تحویل داده نیز صادق است.

س227. منظور از خیار تعذّر تسلیم در معاملات شرعی چیست؟

ج: اگر فروشنده نتواند ملکی را که فروخته، تحویل دهد[1]، مشتری می تواند معامله را به هم بزند.

س228. شخصی از دختر خود ساختمانی را خریده و پول آن را هم به او پرداخت کرده است ولی آن ساختمان فعلا در تصرّف داماد است و او دختر را اذیت کرده و تهدید می کند که اگر آن معامله را انکار نکند، او را طلاق خواهد داد و به همین دلیل، تسلیم مبیع (تحویل ساختمان) مشکل شده است؛ آیا تحویل دادن ساختمان، یا بازگرداندن پول آن به خریدار، بر عهده ی دختر است که ساختمان را فروخته، یا بر عهده ی شوهر اوست؟

ج: تحویل مبیع، یا بازگرداندن پول آن به مشتری، بر خود فروشنده واجب است.

[1]. مثلاً به خاطر مشکلات قانونی، مثل اینکه مِلک، پلمپ شده یا مستأجر مِلک را تخیله نمی کند، و فروشنده هم نمی تواند مِلک را به خریدار تحویل دهد.